购买二手房交易中介违约责任如何界定?-法师兄

购买二手房交易中介违约责任如何界定?

2021-10-25

情况1、故意隐瞒住宅弊端，带购买者去看住宅是住宅中介的重要义务，但是如果无法与卖方取得联系，或者租赁人不看住宅等特殊情况下，中介人经常带购买者去代替其他类似的住宅，买卖双方可能会对住宅的装修、使用状况、周边环境等问题产生争议，影响合同的顺利履行。此外，部分中介机构为了促成交易，隐瞒待售房屋的不利条件，如二手房房屋饮用水质不合格，水电仅为临时的等，导致合同无法履行的，买卖双方就可以追究其责任。情况二、审查不足的中介人在一定程度上承担审查房屋真正权利人的义务，确认登记权人和卖方是否同一人，询问权利人的婚姻状况，要求共有权人同意销售承诺等。但是，一些中介机构没有履行房屋权利审查义务，买卖合同在履行过程中发生障碍或无法履行的，买卖双方可以追究责任。情况3、未履行注意，义务二手住宅买卖合同多为格式文本，只有价格金额、支付时间和方式、违约责任等主要内容，还有很多细节需要住宅买卖双方协商确定，中介人有义务注意和通知。部分中介机构或经纪人经验不足，对相关事项未尽提示义务，导致双方未进行充分协商，或未将双方口头达成的一致性意见载入合同，交易未能完成，买卖双方就可以追究其责任。情况4、特殊二手住宅的交易风险除普通商社外，法律对经济适用住宅、中央产房、军产房、小产权住宅、农村住宅等特殊住宅的交易有规定。一些中介公司审批不严格，或者知道不能为之，给买卖双方造成损失，买卖双方可以追究其责任。情况5、签订阴阳合同的一些中介机构为了以较低的税金吸引买卖双方，制定合计价格较低的网络合同，鼓励买卖双方签订阴阳合同，给国家税收带来巨大损失，一旦被追究责任，买卖双方就可以追究中介责任。情况六，虚构社保在二手房交易时，少数中介机构为不具备购房资格的人开具虚假社保证明，这不但违反了法律规定，也使得买卖双方所签订的合同可能被法院确认为无效，因此买卖双方同样可追究中介责任。

相关问答

问二手房交易中介责任如何认定？

答

二手房交易在以下情况下，能追究中介的责任： 1、中介为促使合同成立，故意隐瞒真实情况； 2、中介提供足以影响当事人决定的虚假信息。根据202...
问二手房交易中如何承担违约责任

答

买卖二手房违约时，违约责任的承担方式有以下几种（1）支付违约金.违约金：指合同当事人在合同中约定的，在合同债务人不履行或不适当履行合同义务...

一、逾期交付的违约责任。出卖人在房屋没有达到合同约定的交付使用条件的时候就将房屋交付给了买受人，而买受人接收了房屋。如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人能否要求出卖人承担逾期交房的违约责任【处理方法】按照双方当事人的合同约定，买受人在接收房屋时应当有权察看房屋达到合同约定交付条件的有关证明文件，因此，无论是出卖人在交房时没有出示这些证明文件，还是买受人明知房屋没有达到合同约定的交付条件而同意接收房屋，双方当事人都以自己的实际行为变更了合同关于房屋交付条件及程序的约定，那么，如果房屋达到交付条件的时间超过了合同约定的时间，买受人不能再依照合同的约定追究出卖人逾期交房的违约责任。二、《商品房买卖合同》逾期履行违约金如何确定【处理方法】按合同约定的违约责任为标准来计算违约金;合同没有约定的，按逾期履行的天数依逾期贷款利息标准来确定。三、当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当如何处理【处理方法】按合同约定来处理。如当事人能举出证据说明其违约行为给对方造成损失的具体数额，则违约金按是否超过损失30%为限来进行适当调整。四、对于出卖人交付不合格房屋的，买受人可采取的救济措施有哪些【处理方法】买受人采取的补救措施有： (1)实际履行。买受人所购置的房屋如果地基基础工程及主体结构工程质量出现问题，如果通过加固等能够修复，且确保建筑物安全的，买受人可以请求出卖人依照法律规定及合同约定内容履行义务。实际履行是我国合同履行的一项基本原则，是一方违约以后另一方可以采取的一项主要补救措施。但要考虑违约方能否继续履行及其继续履行的合理性，如果违约方确无力继续履行或继续履行将会付出更大的代价等，均不宜采取此种补救措施。 (2)解除合同。在房屋出现地基基础工程及主体结构工程质量问题后，难以通过修复办法解决的，买受人可请求解除合同。解除合同是一种较严厉的措施，一般禁止当事人在没有任何法定或约定根据的情况下任意解除合同。 (3)违约金及损害赔偿。出卖人交付的房屋不合格，买受人不论是请求实际履行还是解除合同，均不影响请求出卖人支付违约金及承担损害赔偿责任。 (4)违约侵权责任。五、出卖人交付不合格房屋，买受人采取违约侵权责任措施予以补救的，应注意哪些问题：【处理方法】(1)不法行为造成受害人人身伤害和精神伤害的，即使当事人之间存在着合同关系，也应按侵权责任予以处理，因为合同责任不能对受害人所遭受的人身伤害和精神损害提供补救。 (2)当事人之间存在合同关系，而不法行为仅造成受害人财产损失的，则按合同纠纷处理对受害人更为有利些。 (3)责任竞合的情况下，若当事人事先在合同中约定了双方仅承担合同责任，原则上从其约定。但当事人的约定不能免除其应承担的故意或重大过失的侵权责任，在此情况下，受害人享有两种权利。