房地产项目一般纳税人销售自行开发的房地产项目如何计算其销售额？

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• 问房地产公司开发项目需要缴纳什么税
  

  我把你的土地开发，用房地产行业涉及的税种来讲吧；房地产企业一般涉及的税种有：契税、土地使用税、土地增值税、营业税、个人所得税、企业所得税、教育费附加、印花税、城建税、房产税、耕地占用税等税率的情况就比较复杂了契税：3-5%土地使用税：按平方算（0.6-30不等）土地增值税：一般平时预缴1-3%左右，最后用四级超率累进税率进行清算，营业税：5%个人所得税：累进税率企业所得税：25%，也可能是核定税率教育费附加：营业税的3%印花税：购房合同的万分之五城建税：营业税的1-7%房产税：租12%房价值1.2%耕地占用税：当地规定的多少一平方；想具体了解，还需要查相关税种的暂行条例及实施细则，并给合当地税务部门来确定;

• 问一般纳税人兼营免税项目或非应税项目增值税额的计算公式
  

  纳税人兼营免税项目或非应税项目（不包括固定资产在建工程）而无法准确划分不得抵扣的进项税额的，按下列公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣的进项税额=当月全部进项税额×当月免税项目销售额、非应税项目营业额合计÷当月全部销售额、营业额合计。财政部、国家税务总局《关于调整农业产品增值税税率和若干项目征免增值税的通知》【[94]财税字第004号】规定：根据增值税暂行条例的规定，按简易办法计算增值税额，不得抵扣进项税额。一般纳税人除生产上列货物外还生产其他货物或提供加工、修理修配劳务，并且选择简易办法计算上列货物应纳税额的，如果无法准确划分不得抵扣的进项税额，应按下列计算公式计算不得抵扣的进项税额：不得抵扣进项税额=当月全部进项税额×当月按简易办法计税的货物销售额÷当月全部销售额。

• 问如何申请房地产项目清算
  

  因房地产项目时间比较长，大部分房地产企业是按预收款的一定的比例预交的土地增值税。土地增值税项目清算是对符合清算条件的项目进行清算。一、凡符合下列条件之一的，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：（一）房地产开发项目全部开发项目。（2）未完成房地产开发项目的整体转让。（3）土地使用权直接转让项目。（4）纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。2、符合下列情形之一的，主管地方税务机关可以要求纳税人清算土地增值税：（1）　纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，预（销）出售的房地产开发建筑面积达到总建筑面积的85％％（含）以上。（2）取得销售（预售）许可证三年后仍未完成销售的。（3）主管地方税务机关发现纳税评估问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。（五）房地产开发企业建造的商品房，在出售前自用或者出租使用寿命超过一年的，不再纳入土地增值税清算范围，应当按照转让旧房和建筑物的政策缴纳土地增值税。

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