房地产开发净发红税率如何调整-法师兄

房地产开发企业开发产品完工后,应及时结算其计税成本和实际销售收入毛利额,同时将实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额,计入当年企业本项目与其他项目合并计算应纳税额。如何调整实际毛利额与预计毛利额的差额谈谈自己的看法。一、政策依据（一）国税发【2009】31号文第九条第一款规定。“销售未完工开发产品取得的收入,应先按预计计税毛利率分季(或月)计算出预计毛利额,计入当期应纳税所得额。企业产品完工后应结算其计税成本和此前实际收入的毛利额,并将实际毛利额与对应的预计毛利额之间的差额,计入当年企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额”。（二）国税发【2009】31号文第九条第二款规定。“在年度纳税申报时,企业须出具开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差额调整情况的报告以及税务机关需要的相关资料。”要求企业在年度纳税申报时单独出具一个专项报告,内容如下。（1）分项目列示采取预售方式销售的开发项目的预计毛利额合并计入当期应纳税所得额的详细情况;（2）与（1）对应的项目完工后实际毛利计算情况及已经计入应纳税所得额的预计毛利额当期转回情况;（3）税务机关需要的与预计毛利额相关的资料。二、计算程序及计算公式（一）确定成本对象。根据国税发【2009】31号第二十六条规定:成本对象是指为归集和分配开发产品开发、建造过程中的各项耗费而确定的费用承担项目。对开发产品进行二级明细核算。（二）确定实际销售收入、总可售面积、已售面积。企业签订房地产销售合同或预售合同所取得的收入是销售收入的实现。总可售面积是经房管部门认可的测绘机构测量并出具房屋测绘报告确定的产权面积之和。已售面积为已销售开发产品实际销售收入对应的可售面积。（三）确定会计成本。根据企业会计准则或制度来确定成本对象的会计总成本。按权责发生制原则计入成本对象,开发产品完工前发生的各项成本,应按配比原则分配至各成本对象。会计总成本=账面会计成本+（或-）会计差错+（或-）应分摊的间接成本和共同成本单位会计成本=会计总成本÷可售面积已销开发产品的会计成本=单位会计成本×已售面积（四）确定计税成本。计税成本是企业在开发产品过程中所发生的按税收规定进行核算与计量某项成本对象的费用。步步高论文发表网是学生经济论文快速写作，管理职称论文发表，管理论文范文参考首选网站。计税总成本=会计总成本+（或-）税会差异额单位计税成本=计税总成本÷可售面积已销开发产品的计税成本=单位计税成本×已售面积（五）确定已销开发产品预计毛利额。已销开发产品预计毛利额=累计从预售结转销售的已完工开发产品的销售额×当年的预计毛利率确定实际销售毛利额（六）确定实际销售收入毛利额与预售收入毛利额的差额。实际销售收入毛利额与预售收入毛利额之间差额=实际销售收入毛利额-已销开发产品预计毛利额

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在调整前已按原适用税率开具的发票，发生销售折让、中止或者退回等情形需要开具红字发票的，按照原适用税率开具红字发票；开票有误需要重新开具的，先...

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一般纳税人在增值税税率调整前已按原适用税率开具的增值税发票，发生销售折让，中止或者退回等情形需要开具红字发票的，按照原适用税率开具红字发票；...

营改增后房地产业建筑业税率是11%。《财政部国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）：附件1《营业税改征增值税试点实施办法》：第十五条增值税税率：（一）纳税人发生应税行为，除本条第（二）项、第（三）项、第（四）项规定外，税率为6％。（二）提供交通运输、邮政、基础电信、建筑、不动产租赁服务，销售不动产，转让土地使用权，税率为11%。（三）提供有形动产租赁服务，税率为17%。（四）境内单位和个人发生的跨境应税行为，税率为零。具体范围由财政部和国家税务总局另行规定。第十六条增值税征收率为3%（小规模纳税人），财政部和国家税务总局另有规定的除外。

偷税是指纳税人以不缴或者少缴税款为目的，采取各种不公开的手段，隐瞒真实情况，欺骗税务机关的行为。按照新《税收征管法》第六十三条的规定，偷税的手段主要有以下几种：一是伪造（设立虚假的账薄、记账凭证）、变造（对账簿、记账凭证进行挖补、涂改等）、隐匿和擅自销毁账簿、记账凭证；二是在账簿上多列支出（以冲抵或减少实际收入）或者不列、少列收入；三是不按照规定办理纳税申报，经税务机关通知申报仍然拒不申报；四是进行虚假的纳税申报，即在纳税申报过程中制造虚假情况，比如不如实填写或者提供纳税申报表、财务会计报表及其他的纳税资料等。逃税是指纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，致使税务机关无法追缴欠缴税款的行为。这种行为有以下特征：纳税人必须有欠缴税款的事实，即在税务机关核定的期限内没有按时缴纳税款。同时，纳税人有转移、隐匿财产的行为，并且这一行为产生了税务机关无法追缴欠税款的后果。这种行为与偷税不同。偷税是纳税人采取隐匿事实、伪造账目，隐瞒应该缴纳税款的数额；逃税是纳税人承认应纳税额，但采取转移、隐匿财产的手段，隐瞒缴纳税款的能力。

房地产行业一般纳税人适用税率11％一般纳税人和小规模纳税人选择简单的征收方法适用于5％征收率。建筑业和房地产业按新增值税税率适用11％税率、金融业和生活服务业适用6％税率。营改增的实施细则尚未完全实施，国家承诺所有税收负担只会减轻而不会增加，这使得如何设计房地产营改增的具体政策引起了广泛关注。在全国房地产市场去库存的前提下，营改增的实施对大多数城市来说是个好消息，有助于减税和清理库存。营改增后，房地产开发企业征收10元％增值税。个人将购买不到2年的住房，按5％增值税全额缴纳。个人购买2年以上（含2年）的房屋，免征增值税。