如何处理租赁合同规定的部分装饰装修合同？-法师兄

《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条确立了这一问题的处理原则。经出租人同意的装饰装修，租赁合同解除时,如果当事人对已形成附合的装饰装修物如何处理有约定的,从其约定。没有约定的，则针对剩余租赁期内附合的装饰装修残值损失，主要从违约责任角度来确定相关费用的承担主体。因出租人违约导致合同解除，剩余租赁期内装饰装修残值损失由出租人赔偿。同时，此情形下如给承租人造成其他损失的，还应承担其他违约责任。因承租人违约导致合同解除时，承租人的损失由其自行承担。但如果出租人同意利用装饰装修的，应在利用价值范围内给承租人适当的补偿。我们认为，这个补偿应考虑合同解除时剩余的租赁期限，参照上述关于剩余租赁期内装饰装修残值标准予以确定。因双方违约导致合同解除时，剩余租赁期内装饰装修残值损失，由双方根据各自过错承担相应责任。司法实践中，确定责任如何分担时，应根据双方违约行为的性质、违约事实、违约原因、主观心态等情节，综合认定各自的过错大小。因不可归责于双方的原因导致合同解除时，剩余租赁期内装饰装修残值损失由各方按照公平原则分担。但法律另有规定的，适用其规定。民法中的公平责任原则，是指当事人都无过错，在损害事实已经发生但又不能适用无过错责任原则时，以公平考虑作为判断标准，根据实际情况和可能，由双方当事人公平分担损失的归责原则。司法实践中，不可归责于双方的原因主要是但不限于不可抗力。

答

1.其装修是否经过您的书面同意？ 2.如您当时同意，按照相关法律法规规定，租赁期间届满或者合同解除时，可拆除的装饰装修物，可由承租人拆除。因...

答

实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：（1）属出租人过错的，...

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

实践中，在处理无效房屋租赁合同涉及的装饰装修物纠纷时，应根据出租人的需要程度和可利用价值，结合过错责任原则，分别对待：（1）属出租人过错的，由出租人补偿承租人的装饰装修损失。对于未形成附合的，损失主要包括装饰装修物的折旧费用、拆除费用、恢复原状费用及承租人因租赁合同无效而受到的其他损失；对于形附合的，该损失是租赁合同无效时装饰装修物尚存在的价值，即现值。（2）属承租人过错的，由承租人自行承担装饰装修损失，并由承租人赔偿承租人因租赁合同无效受到的其他损失。（3）属双方共同过错的，应由双方当事人按过错责任分担装饰装修现值损失。