对于承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，装修物如何处理-法师兄

承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆除造成房屋毁损的，承租人应当恢复原状。已形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。【解读】按照装饰装修物与租赁房屋的结合程度有可分离（即未形成附合）和不可分离（即形成附合）两种形态。装饰装修物已与房屋结合在一起形成继续性和固定性的，非毁损不可分离或者虽可分离但花费巨大，可以认定形成附合，例如铺设地板砖、吊设天花板、墙壁粉刷油漆等；装饰装修物与房屋未完全结合尚未达到不可分离状态，则不能认定形成附合，如安装空调、电梯、太阳能热水器、抽油烟机等。按照添附理论，对于未形成附合的装饰装修物，所有权仍归承租人，房屋租赁无效时，由承租人拆除取回，出租人想要留用，应当支付相应对价，承租人拆除过程中造成房屋损坏的应恢复原状。对于形成附合的装饰装修物，在出租人同意利用的前提下，可折价归承租人所有；出租人不同意利用的，由双方各自按照导致合同无效的过错分担现值损失。

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承租人经出租人同意装饰装修，租赁合同无效时，未形成附合的装饰装修物，出租人同意利用的，可折价归出租人所有；不同意利用的，可由承租人拆除。因拆...

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经出租人同意的装饰装修一，未形成附和的（即可移动物），其所有权归承租人。但是，如果出租人同意折价后继续使用，承租人也同意的，可以折价给出租人，出租人给承租人折价补偿。二，已形成附和的，因不能拆除或者拆除花费巨大，为了充分发挥物的作用，由出租人继续使用，给承租人折价补偿。如果出租人不同意继续使用的，那么就按照解除合同责任大小来承担现值损失的过错赔偿责任。双方都无责任的，按照公平原则来处理。

“经出租人同意”的装饰装修，既包括签订租赁合同时，出租人明示的同意，也包括签订和履行租赁合同中，出租人默示同意承租人装饰装修，以及出租人知道承租人装饰装修而未明确表示反对的情形。即凡是在租赁合同被确认为无效前，出租人知道或应当知道承租人对房屋进行装饰装修而没有明示反对的，均应视为经出租人同意。只有经出租人同意的装饰装修，在租赁合同无效时，才能依据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第九条的规定，按照该装饰装修物是否与房屋形成附合，分别作出处理：未形成附合的装饰装修物，其所有权属于承租人，原则上可由承租人拆除取回。因拆除造成房屋毁损的，承租人应恢复原状。但若出租人同意利用的，可由出租人折价补偿给承租人后归出租人所有。此处需注意，如果出租人只是单方面同意利用，但未与承租人就未形成附合的装饰装修物的补偿数额协商一致，则不能将该装饰装修物折价归出租人所有。已形成附合的装饰装修物，由于其已不能与租赁房屋分离或虽可分离但花费巨大，为充分发挥物的效用，此时不允许承租人拆除。应分两种情况处理：出租人同意利用的，可折价归出租人所有。此时折价的范围仅限于租赁合同无效时装饰装修物的现存价值，而不能以承租人支出的数额为准。如果出租人不同意利用的，则由双方当事人按照无效合同的过错分担现值损失。

如果承租人擅自对房屋进行装饰装修，则构成侵权，其应承担侵权责任;如果承租人经出租人同意装饰装修，则须区分情况适用不同的处理原则，一是对附合和未形成附合的装饰装修物分别适用不同的处理规则。未形成附合的装饰装修物，承租人作为所有权人享有处分权;已形成附合的装饰装修物区分合同无效、合同有效解除、合同履行期限届满情形，适用不同的处理规则。二是出租人是否对承租人的装饰装修进行补偿，又如何补偿，要区分不同情况。租赁合同无效时，出租人同意利用的装饰装修，基于不当得利对承租人进行补偿;出租人不同意利用的，装饰装修的现值损失(现值损失是指合同被认定无效时，装饰装修的现存价值)作为无效合同的损失，由双方按照过错承担。租赁合同解除时，由导致合同解除的违约方承担装饰装修残值损失(残值损失是指在合同解除时，装饰装修的剩余价值，这一价值的确定是以合同解除时装饰装修的现值为基础，且不能低于合同履行期间摊销的装饰装修费用)。若合同解除双方均无过错，由双方依照公平原则分担装饰装修残值损失。