房地产开发经营业务企业所得税处理办法中对企业销售未完工产品处理

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• 问企业合并财产转让所得税务处理
  

  这个问题相对复杂，非三言两语说清！简单说： 在企业合并中，被合并企业是否确认财产转让收益取决于产权交换的支付方式。如果合并企业支付给被合并企业或其股东的非股权支付额高于所支付的股权票面价值（或股本账面价值）20%的，被合并企业应视为按公允价值转让处置全部资产，计算资产的转让所得，依法缴纳所得税。 进行纳税筹划时，不能只考虑税收成本的降低，而忽略因筹划方案的实施所引发的其他费用的增加或收入的减少，即税收成本最低的方案不一定是最好的筹划方案，必须综合考虑，只有能够给企业带来绝对收益的方案才是最佳的。

• 问房地产企业所得税税率
  

  房地产企业所得税税率：1、销售不动产营业税，税率5%（以销售收入计税）；2、城建税税率7%（以营业税计税，分乡1%、镇5%、县城以上城市7%）；3、教育附加税率3%（以营业税计税）；4、地方教育附加税率1-2%（以营业税计税，是否征收以各省规定为准）；5、印花税税率0.05%（以销售收入计税）；6、土地增值税税率30%-60%（以销售收入扣除成本费用及土地成本后的增值部分计税，计税较为复杂）；7、企业所得税税率25%（以企业年度利润计税，计算有一定难度）；8、如果为个人销售房产，不交企业所得税，交个人所得税税率20%（以售价减除原购房价及上述1-6项税款后的差额计税）。

• 问房地产开发企业的经营范围
  

  1、房地产开发公司的经营范围可以有:房地产开发、建造、销售、出租和管理自建商品房及配套设施。 但是，不可以有“承接市政工程、建筑装饰工程、水电、冷暖气工程安装、维修。物业管理、建筑策划，土地转让等”，市政工程、建筑装饰工程、水电、冷暖气工程安装、维修和物业管理要另外成立专业公司，并取得房地产开发企业资质以外的相应资质证书。 2、房地产物业管理公司的经营范围可以有:接受委托进行物业管理；提供冬季煤、油、气供暖服务；房地产信息咨询（中介除外）；企业形象策划；接受委托提供劳务服务；技术培训；家居装饰；商业装饰设计；公厕改造建设等。 但是，不可以有“园林工程设计和建设；”，要另外成立专业公司，取得相应资质证书。

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