房屋拆迁赔偿的方式是怎样-法师兄

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问房屋拆迁补偿方式是怎么样的？

房屋拆迁补偿：通过市场来评估房价对房屋所有人补偿；不再考虑户口因素；通过市场评估房价。国务院第305号令公布了新修订的将于11月1日起施行的《城市房屋拆迁管理条例》，这是我国城市房屋拆迁管理政策的一次重大调整。据了解，拆迁补偿的原则将调整为对房屋所有人进行补偿，兼顾对房屋使用人的安置；拆迁补偿的标准将调整为根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定货币补偿金额。新的拆迁补偿方式，可以实行货币补偿，也可以实行房屋产权调换。货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积等因素，以房地产市场评估价格确定；实行房屋产权调换的，拆迁人与被拆迁人应当按照有关规定来计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。因此，货币补偿与产权调换实际是等价的。此外，新修改的《条例》取消了原《条例》将户口因素作为确定安置面积的标准的规定。新修改的《条例》同时设定了拆迁人对被拆迁人给予补偿的前提，即被拆迁人必须妥善安置承租人或者双方协商一致解除租赁关系，才能获得补偿。因此，房屋所有人不能拿到货币补偿款就弃承租人于不顾。如果房屋所有人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议，为了保障房屋承租人的利益，《条例》明确规定，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换。产权调换的房屋由原承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人订立房屋租赁合同。这样，既保证了对房屋所有人的补偿，又使房屋承租人不会因拆迁而无房可住，防止产生社会不安定因素。附：《阜阳市城市房屋拆迁管理办法》阜阳市城市房屋拆迁管理办法第一章总则第一条为加强城市房屋拆迁管理，维护拆迁当事人的合法权益，保障建设项目顺利进行，根据国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《安徽省城市房屋拆迁管理实施细则》规定，结合本市实际，制定本办法。第二条在本市城市规划区内国有土地上因建设需要拆迁房屋及其附属物，并需要对被拆迁人补偿、安置的，适用本办法。第三条城市房屋拆迁必须符合城市规划，有利于旧城改造和生态环境改善，保护文物古迹。第四条拆迁人应当依照有关法规、规章及本办法规定，对被拆迁人给予补偿、安置；被拆迁人应当服从建设项目需要，在规定的搬迁期限内完成搬迁。第五条阜阳市房地产管理局作为房屋拆迁管理部门，对全市城市规划区内国有土地上的房屋拆迁工作实施监督管理。各县（市）房地产管理局负责本行政区域城市规划区内国有土地上的城市房屋拆迁管理工作。各级人民政府土地行政主管部门依照有关法律、行政法规的规定，负责与城市房屋拆迁有关的土地管理工作。建设、规划、计划、公安、工商、财政、物价、司法等部门及拆迁房屋所在地人民政府、街道办事处应当按照各自的职责，协助房屋拆迁管理部门做好房屋拆迁管理工作。第二章拆迁管理第六条拆迁房屋的单位必须取得房屋拆迁许可证后，方可实施拆迁。第七条申请领取房屋拆迁许可证的，应当向房屋所在地的房屋拆迁管理部门提交下列材料：（一）拆迁申请书；（二）建设项目批准文件；（三）建设用地规划许可证；（四）国有土地使用权批准文件；（五）拆迁计划和拆迁安置补偿方案；（六）办理存款业务的金融机构出具的拆迁补偿安置资金证明。本条第（五）项内容应当包括拆迁范围、拆迁方式、拆迁期限、拆迁补偿安置方式、补偿安置和补助费用概算、产权换房屋安置标准和地点、临时过渡期限及其具体措施。房屋拆迁管理部门应当自收到拆迁申请之日起30日内，对申请事项进行审查。对符合条件的，颁发房屋拆迁许可证；对不符合条件的，应当面通知申请人。第八条房屋拆迁实行拆迁补偿安置资金监管制度。拆迁人在提出拆迁申请时，必须将拆迁补偿安置资金（不含土地出让金）足额存入房屋拆迁管理部门指定的银行专户，并接受房屋拆迁管理部门对拆迁补偿安置资金使用的监督。任何单位和个人不得批准减、免、缓拆迁补偿安置资金。拆迁人提供拆迁安置用房的，应当同时提供房屋所有权证或者办理房屋所有权证的有效证件。第九条房屋拆迁管理部门应当在发放房屋拆迁许可证的同时，将房屋拆迁许可证中载明的项目名称、拆迁人、拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置标准等事项，以房屋拆迁公告的形式予以公布。房屋拆迁管理部门和拆迁人应当及时向被拆迁人做好宣传、解释工作。拆迁人在房屋拆迁公告规定的搬迁期限内，不得对未搬迁的被拆迁人或者房屋承租人实施停供水、供电、供气等影响生产、生活的行为。被拆迁人不得损坏、拆除被拆迁房屋的公用设施。拆迁公告一经发布，任何单位和个人不得擅自改变拆迁范围和拆迁期限。第十条拆迁人应当在房屋拆迁许可证确定的拆迁范围和拆迁期限内，实施房屋拆迁。确因特殊情况需改变拆迁范围或拆迁期限的，应按规定到原批准部门办理有关手续。需要延长拆迁期限的，拆迁人应当在拆迁期限的15日前，向房屋拆迁管理部门提出延期拆迁申请；房屋拆迁管理部门应当自收到延期拆迁申请之日起10日内给予答复。第十一条拆迁人可以自行拆迁，也可以委托具有拆迁资格的单位实施拆迁。拆迁人自行拆迁的，其房屋拆迁应有具体实施方案。房屋拆迁管理部门应当根据有关规定，对自行拆迁的单位给予拆迁业务指导。拆迁房屋时，应当遵守环境保护等法律、法规规定，实行文明施工，保持环境清洁。房屋拆迁管理部门及政府其他部门不得作为拆迁人，不得接受拆迁委托。第十二条拆迁人委托拆迁的，应当向被委托拆迁单位出具委托书，并订立拆迁委托合同。拆迁人应当自拆迁委托合同订立之日起15日内，将拆迁委托合同报房屋拆迁管理部门备案。被委托的拆迁单位不得转让拆迁业务。第十三条拆迁范围公布后，拆迁范围内的单位和个人，不得进行下列活动：（一）新建、改建、扩建、装修房屋；（二）改变房屋和土地用途；（三）房屋权属变更登记、抵押和租赁房屋；（四）核发工商营业执照；（五）向拆迁范围内迁入居民和居民分户。房屋拆迁管理部门应当就前款所列事项，书面通知有关部门暂停办理相关手续。暂停办理的书面通知应当载明暂停期限。暂停期限最长不得超过1年；拆迁人需要延长暂停期限的，必须经房屋拆迁管理部门批准，延长暂停期限不得超过1年。有关部门在房屋拆迁管理部门通知后办理的各项手续，不得作为拆迁补偿安置的依据。第十四条整幢房屋部分拆除的，可以对剩余房屋安全进行鉴定，由房屋所有人或使用人申请，经房屋安全鉴定机构鉴定，拆迁行为不影响房屋安全的，鉴定费用由申请人和拆迁人各负担一半；拆迁行为影响房屋安全的，由拆迁人负担鉴定费用，并根据鉴定结论修缮治理。第十五条在房屋拆迁管理部门公布的拆迁期限内，拆迁人与被拆迁人应当依据有关法规、规章和本办法的规定，并按照市、县人民政府规定的补偿安置标准，就补偿安置、搬迁期限等事项签订拆迁补偿安置协议。协议应当包括以下内容：（一）拆迁补偿方式、货币补偿金额及其支付期限；（二）安置用房面积、标准和安置地点；（三）搬迁期限、搬迁过渡方式和过渡期限；（四）搬迁补助和临时安置补助费；（五）违约责任和争议解决方式；（六）当事人认为需要订立的其他条款。拆迁租赁房屋的，拆迁人应当与被拆迁人、房屋承租人订立拆迁补偿安置协议。拆迁补偿安置协议由市房屋拆迁管理部门统一印制。第十六条房屋拆迁管理部门代管的房屋需要拆迁的，拆迁补偿安置协议必须经公证机关公证，并办理证据保全。第十七条拆迁补偿安置协议订立后，被拆迁人或者房屋承租人在搬迁期限内拒绝搬迁的，拆迁人可以根据仲裁协议向仲裁委员会申请仲裁，或者依法向人民法院起诉。诉讼期间，拆迁人可以依法申请人民法院先予执行。第十八条拆迁人与被拆迁人、被拆迁人与房屋承租人达不成补偿安置协议的，经当事人申请，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门裁决。房屋拆迁管理部门是被拆迁人的，由同级人民政府裁决。裁决应当自收到申请之日起30日内作出。房屋拆迁管理部门进行裁决时，必须制作裁决书。裁决书的内容应当包括：（一）当事人的姓名（名称）、住（地）址；（二）提请裁决的事实；（三）裁决的结果及法律依据；（四）当事人对裁决不服时的权利。当事人对裁决不服的，可以自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。拆迁人已对被拆迁人给予货币补偿，或将补偿资金存入房屋拆迁管理部门指定的银行专户，或者提供拆迁安置用房、周转用房的，诉讼期间不停止拆迁的执行。第十九条被拆迁人或者房屋承租人在裁决规定的搬迁期限内拒绝搬迁的，由批准拆迁的房屋拆迁管理部门报请本级人民政府责成有关部门强制拆迁，或者由房屋拆迁管理部门依法申请人民法院强制拆迁。房屋拆迁管理部门报请本级人民政府责成有关部门强制拆迁的，本级人民政府应当在接到申请之日起30日内作出决定；实施强制拆迁前，拆迁人应当对被拆除房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。第二十条尚未完成拆迁补偿安置的建设项目转让时，应当经批准拆迁的房屋拆迁管理部门同意，原拆迁补偿安置协议载明的有关权利、义务随之转移给项目受让人。项目转让人和受让人应当在转让合同签订之日起30日内以公告等书面方式通知被拆迁人，并应及时变更原拆迁补偿安置协议中的拆迁人。第二十一条拆迁军事设施、寺庙、教堂、文物古迹等，按有关法律、法规的规定办理。第二十二条拆迁人实施房屋拆迁的补偿安置资金应当全部用于房屋拆迁的补偿安置，不得挪作他用。各级政府房屋拆迁管理部门应当加强对拆迁补偿安置资金使用的监督。未经房屋拆迁管理部门审核同意，拆迁人不得使用拆迁补偿安置资金。第二十三条房屋拆迁管理部门应当依据有关规定建立健全拆迁档案管理制度，加强对拆迁档案资料的管理。第三章拆迁补偿与安置第二十四条房屋拆迁补偿的方式可以实行货币补偿，也可以实施房屋产权调换；除法律、法规另有规定外，被拆迁人有权选择拆迁补偿方式。第二十五条被拆迁房屋的货币补偿的金额，根据被拆迁房屋的区位、用途、建筑面积、建筑结构、成新等因素，以房地产市场评估价格确定。第二十六条被拆迁房屋的建筑面积和用途以房屋所有权证记载为准；未办理房屋所有权证的，被拆迁房屋所有人应当自拆迁公告发布之日起5日内凭《建设工程规划许可证》到房屋产权产籍管理部门申请补办房屋权属登记手续。被拆迁房屋的用途，是指被拆迁房屋所有权证上标明的用途；房屋所有权证未标明用途的，以产权档案中记载的用途为准；产权档案未载明用途的，以实际用途为准。实际用途的界定以《建设工程规划许可证》为依据。1990年4月1日以前的经营用房，拆迁时仍用于经营的，以取得营业执照为依据；改变住宅房屋用途的，应当经规划部门批准，并依法办理营业执照。拆除未经规划部门批准由住宅、办公等用房改为经营用房的，应当经有关部门核定追缴税费后再予以补偿，或者依照《城市规划法》予以处罚后再按原房屋使用性质予以补偿。第二十七条实行房屋产权调换，拆迁人与被拆迁房屋的所有人未能达成协议的，应当按照本办法的规定，计算被拆迁房屋的补偿金额和所调换房屋的价格，结清产权调换的差价。房屋产权调换的差价，由当事人协商确定；协商不成的，以房地产市场评估的价格确定。拆迁非公益事业房屋的附属物，不作产权调换，由拆迁人给予货币补偿。第二十八条拆迁范围内涉及市政工程建设等公益事业用房的，拆迁人应当依照有关法律、法规的规定和城市规划的要求予以重建，或者给予货币补偿。第二十九条被拆迁人以货币补偿款购置房屋的，其重新购置房屋的成交价格未超出房屋补偿费、安置补助费的，可以不缴纳契税；超出房屋补偿费、安置补助费的，其超出部分应缴纳契税。对被拆迁人采取产权调换的形式进行补偿，所调换房屋未超出被拆迁房屋面积的，可以不缴纳契税；超出被拆迁房屋面积的，其超出部分应缴纳契税。第三十条拆迁租赁房屋，被拆迁人与房屋承租人解除租赁关系的，或者被拆迁人对房屋承租人进行安置的，拆迁人对被拆迁人给予补偿。被拆迁人与房屋承租人对解除租赁关系达不成协议的，拆迁人应当对被拆迁人实行房屋产权调换，产权调换的房屋由原房屋承租人承租，被拆迁人应当与原房屋承租人重新订立房屋租赁合同。第三十一条拆迁租赁由政府定价的公有住宅，承租人未按房改政策购买公有住房的，由房屋所有权人按届时房改政策，将该房屋出租给承租人后再由拆迁人对被拆迁人进行安置。拆迁按房改政策购买部分产权的房屋，原产权单位应将剩余部分产权按届时房改政策出售给被拆迁人后，再由拆迁人对被拆迁人进行补偿安置。第三十二条拆迁代管、托管和产权不明的房屋以及有产权纠纷的房屋，在房屋拆迁管理部门公布的拆迁期限内纠纷未解决的，由拆迁人提出补偿安置方案，报房屋拆迁管理部门审核同意后实施拆迁；拆迁前，拆迁人应当对被拆迁房屋的有关事项向公证机关办理证据保全。第三十三条拆迁没有抵押权的房屋，实行产权调换的，由抵押权人和抵押人重新签订抵押协议。抵押双方当事人达不成抵押协议的，拆迁人对被拆迁房屋办理证据保全后再行拆除。对拆迁没有抵押权的房屋实行货币补偿的，抵押权人对货币补偿款在抵押金额范围内享有优先受偿权。第三十四条拆迁违法建筑和超过批准使用期限的临时建筑，不予补偿，当事人应当在拆迁公告规定的拆迁期限内自行拆除；逾期实行强制拆除的，由当事人承担强拆费用。拆除未超过批准期限的临时建筑，参照建筑工程造价定额结合剩余年限给予适当补偿。违法建筑是指：（一）1990年4月1日以后未领取规划部门核发的建设工程规划许可证建造的，或者未按照批准的规划内容建造的；（二）在规划道路、绿地、广场、市政设施、地下管线、高压走廊及其他市政公用设施内私搭乱建的；（三）未经政府批准占有水面，填垫沟、河、塘，侵占堤坝、河道以及影响城市防洪排水建造的；（四）在居住小区、公房院内私搭乱建的；（五）其他违法建筑。第三十五条拆迁人应当依照本办法对被拆迁人或者房屋承租人给予安置。拆迁人应当提供符合国家质量安全标准的房屋，用于拆迁安置。属于新建安置房的，应当符合设计规范要求并经验收合格。第三十六条拆迁人应当对被拆迁人或者房屋承租人支付搬迁补助费。在拆迁过渡期限内，被拆迁人或者房屋承租人自行安排住处的，拆迁人应当支付临时安置补助费；被拆迁人或者房屋承租人使用拆迁人提供的周转房的，拆迁人不支付临时安置补助费。被拆除房屋建筑面积低于30平方米的，按30平方米付给临时安置补助费。第三十七条拆迁人不得擅自延长过渡期限，周转房的使用人应当按时腾退周转房。因拆迁人的责任延长过渡期限的，对自行安排住处的被拆迁人或者房屋承租人，应当自逾期之月起增加临时安置补助费；对周转房的使用人，应当自逾期之月起付给临时安置补助费。拆迁补偿安置协议中未约定过渡期限的，住宅房屋的过渡期限按18个月计算，非住宅房屋的过渡期限不得超过24个月。拆迁人超过拆迁过渡期限未提供安置住房的，应当自逾期之月起，按照原标准的2倍支付临时安置补助费。过渡期超过30个月的，拆迁人必须采取安置措施。第三十八条因拆迁非住宅房屋造成停产、停业，被拆除房屋实行产权调换，由拆迁人根据被拆迁房屋实际从业人数和停产、停业的时间计发生活补助费。私营企业、个体工商户从业人数以注册登记为准；未注册登记的，或注册登记不实的，按每15平方米营业面积补助1个从业人员计算。第四章罚则第三十九条违反本办法规定，未取得房屋拆迁许可证，擅自实施拆迁的，按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十四条规定，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，并处已经拆迁房屋建筑面积每平方米20元以上50元以下的罚款。第四十条拆迁人违反本办法的规定，以欺骗手段取得房屋拆迁许可证的，按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十五条规定，由房屋拆迁管理部门吊销房屋拆迁许可证，并处拆迁补偿安置资金1%以上3%以下的罚款。第四十一条拆迁人违反本办法的规定，有下列行为之一的，按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十六条规定，由房屋拆迁管理部门责令停止拆迁，给予警告，可以并处拆迁补偿安置资金3%以下的罚款；情节严重的，吊销房屋拆迁许可证：（一）未按房屋拆迁许可证确定的拆迁范围实施房屋拆迁的；（二）委托不具有拆迁资格的单位实施拆迁的；（三）擅自延长拆迁期限的。第四十二条接受委托的拆迁单位违反本办法的规定，转让拆迁业务的，按照《城市房屋拆迁管理条例》第三十七条规定，由房屋拆迁管理部门责令改正，没收违法所得，并处合同约定的拆迁服务费25%以上50%以下的罚款。第四十三条各级人民政府房屋拆迁管理部门违反国务院《城市房屋拆迁管理条例》和《安徽省城市房屋拆迁管理实施细则》以及本办法规定核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件的，核发房屋拆迁许可证以及其他批准文件后不履行监督管理职责的，或者对违法行为不予查处的，对直接负责的主管人员和其他直接责任人员依法给予行政处分；情节严重，致使公共财产、国家和人民利益遭受重大损失，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第四十四条对辱骂、殴打、阻挠拆迁管理工作人员执行公务的，由公安机关依照《中华人民共和国治安管理处罚条例》处罚，构成犯罪的，依法追究刑事责任。第五章附则第四十五条本办法所涉及的拆迁补偿安置和有关补助费的具体标准，由各级人民政府价格主管部门会同房屋拆迁管理部门制定，并定期公布。第四十六条在城市规划区外的国有土地上实施房屋拆迁（含独立二矿区），并需要对被拆迁人补偿、安置的，可以参照本办法执行。具体补偿金额由估价机构另行评估确定。第四十七条本办法由阜阳市房地产管理局负责解释。第四十八条本办法自发布之日起执行。房屋拆迁补偿：通过市场来评估房价
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1、货币补偿货币补偿是通过不同的法定依据由专业的评估机构对被拆迁房屋进行专业的估价，生成有据可循的多远组成的补偿金额。以下介绍三种法定评估依据：（1）市场评估价。市场评估价是指被拆迁房屋的房地产市场价格，是由符合规定的专业估价机构，根据估价目的，遵循估价原则，按照估价程序，选用适宜的估价方法，并在综合分析影响房地产价格因素的基础上，对房地产在估价时点的客观合理价格或价值进行估算和判定的活动。（2）商品房交易均价。商品房交易均价是指同区域同类型普通住宅商品房交易平均价格，由相关部门每季度定期汇总测定并公布。（3）重置价。重置价是指由估价机构采用估价时点的建筑材料和建筑技术，按估价时点的价格水平，判定出重新建造与估价对象具有同等功能效用的全新状态的建筑物的正常价格。 2、产权置换产权置换也被称作产权调换，根据评估方法不同，有两种置换方式。价值标准产权置换指的是依照法定程序，通过对被拆迁人房屋的产权价值进行评估，之后再以新建房屋的产权予以价值的等价置换。面积标准产权置换指的是以房屋建筑面积为基础，在应安置面积内不结算差价的异地产权房屋调换。（1）异地安置。异地安置是指由于开发商项目不涉及住宅或由于该地块容积率原因，不能进行回迁安置，只能选择在其他地块上新建安置房，再通过产权的增减尽量以等价价值做到产权置换。（2）回迁安置。回迁安置是指开发商拆迁重建项目能够完成回迁安置，通过产权置换比例完成回迁安置。
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城市房屋拆迁方式包括货币补偿和产权置换，而不同的项目补偿的标准是不一样的，例如房屋价值的补偿按房屋评估结果确定。拆建单位依照规定标准向被拆迁房屋的所有权人或使用人支付的各种补偿金。一般有：(1)房屋补偿费(房屋重置费)，用于补偿被拆迁房屋所有权人的损失，以被拆迁房屋的结构和折旧程度划档，按平方米单价计算。(2)周转补偿费，用于补偿被拆迁房屋住户临时居住房或自找临时住处的不便，以临时居住条件划档，按被拆迁房屋住户的人口每月予以补贴。(3)奖励性补偿费，用于鼓励被拆迁房屋住户积极协助房屋拆迁或主动放弃一些权利如自愿迁往郊区或不要求拆迁单位安置住房，房屋拆迁补偿费的各项标准由当地人民政府根据本地的实际情况和国家有关法律政策加以确定。由宅基地区位补偿价、被拆迁房屋重置成新价构计算公式为：房屋拆迁补偿价=宅基地区位补偿价×宅基地面积被拆迁房屋重置成新价。