商品房的定义及法律解决方法-法师兄

商品房是指经政府相关部门批准，房地产开发经营公司向政府机关单位租赁土地使用权，用于建设房屋，建成后用于市场出售和出租的房屋，包括住宅、商业用房以及其他建筑物。此类房屋通常被称为“大产权房”。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条规定，土地使用权出让的最高年限分别为： 1. 居住用地：70年； 2. 工业用地：50年； 3. 教育、科技、文化、卫生、体育用地：50年； 4. 商业、旅游、娱乐用地：40年； 5. 综合或其他用地：50年。

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商品房买卖纠纷的解决方式有四种：协商、调解、仲裁、诉讼。处理民事纠纷，应当依照法律，不得违背公序良俗。协商和调解应当在当事人自愿的基础上进行...

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买小产权房合同出卖人（甲方）：身份证号码：买受人（乙方）：身份证号码：甲、乙双方就房屋买卖事项在平等自愿，协商一致前提下订立本合同条款如...

1.民事纠纷主体之间法律地位平等。 2.民事纠纷的内容是对民事权利义务的争议。 3.民事纠纷的可处分性。打架民事纠纷分别于行政争议和刑事争议。根据民事纠纷特点和内容，可将民事纠纷分为两大内容：一类是财产关系方面的民事纠纷，包括财产所有关系的民事纠纷和财产流转关系的民事纠纷。另一类是人身关系的民事纠纷，包括人格权关系民事纠纷和身份关系的民事

1、关于委托人的任意解除权问题商品房委托代理销售合同性质上属于委托合同。商品房委托代理销售中，受托人往往已经开始了所涉楼盘的销售处、销售广告等的设计与宣传工作，有的为委托事务已经投入大量的人力和物力来开拓市场、联系客户。基于风险的分担，应当允许双方以约定排除委托人的任意解除权。 2、关于溢价款问题《商品房销售管理办法》第28条规定：受托房地产中介服务机构在代理销售商品房时不得收取佣金以外的其他费用。当事人如果在商品房委托代理销售合同中约定受托人可以收取溢价款的，是否无效? 我们认为，双方当事人对溢价奖励的约定系双方共同的真实意思表示，不违反法律及法规，也不损害社会公共利益和第三人利益，应当认定为有效。关于佣金与溢价款的收费标准，国家计委和建设部《关于房地产中介服务收费的通知》规定。实行代理的，房地产经纪收费高不得超过成交价格的3%。对于约定的佣金和滥价款超过成交价格3%的标准，超过部分应否支持? 《关于房地产中介服务收费的通知》的有关规定属于管理性规范，而非效力性规范，且不属于法律和法规，故对合同效力不产生影响。 3、关于可得利益的问题实践中商品房委托代理销售合同解除后，受托人主张可得利益的，实践中存在三种观点：观点一认为：应当根据商品房面积和现有市场价格计算可得利益，予以支持; 观点二认为，受托人代理商品房销售是否能够获得佣金尚受国家政策、房地产市场等多种因素影响，其以合同所约定的可销售金额为依据主张可得利益不能成立; 观点三认为，商品房委托代理合同解除，涉案商品房并未进行实际销售，对可得利益由法院根据个案酌情处理。

小产权房存在一定风险,尽管其价格相对较低,但仍需要注意以下问题: 1. 无法贷款或过户由于土地性质的原因,小产权只有居住功能,购房者无法向银行贷款或进行过户手续。如果要私下买卖,也只有一纸合同或者协议而已,没有房产证。 2. 维权困难如果购房者购买了小产权房并和开发商签订合同并交付房款后,遇到政府整顿小产权房,可能会导致部分项目停建甚至被强制拆除。购房人将面临无法取得房屋以及无法及时索回房款的尴尬境地。 3. 物业和其他权益无法保障一般来说,小产权小区管理可能无法跟上现代化管理模式,因此物业服务可能无法保障。此外,如果购房者购买的小产权房被政府征收,他们可能无法获得相应的拆迁补偿。【温馨提示】这是根据当前问题的经验总结,不同地区的法院在审判尺度上可能存在差异,这是很正常的现象。在办理案件时,尽量选择专业的律师,与他们沟通法律诉求,维护自己的合法权益。