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一般而言，业主必须缴纳物业费，但出现下列情况，业主不能缴纳物业费： 1、在业主收到房屋之前，物业需要业主支付物业费，业主可以拒绝支付； 二、物业公司无物价管理部门各项审批文件原件，业主可拒交； 3、如果物业公司要求支付不在业主支付范围内的水、电、气等费用，可以拒绝。
物业服务企业根据物业服务合同约定和有关法律、法规规定，可以对物业管理用房中的经营用房和物业管理区域内共用部位、共用设施设备进行经营，收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或者补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。物业经营性收益由物业服务企业代管的，应当单独列账;由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设账户，不得以任何个人或者其他组织名义进行管理。实行物业服务包干制收费方式的物业服务项目，每半年公布一次物业共用部位、共用设施设备以及相关场地经营所得的收支情况;实行物业服务酬金制收费方式的物业服务项目，每年公布一次各项资金收支情况。前期物业服务期间，建设单位和物业服务企业应当在前期物业服务合同中详细约定物业经营性收益使用管理事项，并向业主公示告知。前期物业服务结束时，物业服务企业应当审计前期物业服务期间物业经营性收益收支情况，并将审计结果在物业管理区域内公示。
如发生下列情况，业主可不缴纳物业费： 1、当物业在合同中提供未经业主同意或同意的服务时，业主可以有权拒绝交付； 二、物业公司未与业主签订合同的，可拒交； 3、擅自提高物业服务费用的，业主可以拒绝提高的部分； 4、物业服务质量太差，业主可以暂时拒绝，但需要出示证据，协商解决。
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