开发商违反合同协议时,可以通过以下方式来解决:-法师兄

开发商违反合同协议时,可以通过以下方式来解决:

2024-11-07

合同当事人未按照合同约定履行义务,就构成违约。对于购房合同而言,购房者的主要义务是按照合同约定的时间支付房款。因此,逾期付款造成的违约在实践中极为少见。购房合同中的违约多数由开发商引起。开发商的违约责任主要包括以下几点: 1)逾期交房:如果开发商未能按照合同约定的时间交付房屋,购房者可以要求开发商承担相应的违约责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,如果开发商逾期交付房屋,按照逾期交付使用房屋期间有关部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定违约金。 2)面积出现误差:如果开发商交付的房屋实测面积与合同约定面积出现误差,购房者可以要求开发商承担相应的违约责任。根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,面积误差按下列办法处理: - 如果面积误差比绝对值在3%以内(含3%),据实结算房价款。 - 如果面积误差比绝对值超出3%,买受人有权退房。买受人退房的,房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人,同时支付已付房价款利息。买受人不退房的,产权登记面积大于合同约定面积时,面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人补足;超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担,产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时,面积误差比绝对值在3%以内(含3%)部分的房价款由房地产开发企业返还买受人;绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。 3)设备、装修不符合合同约定:如果开发商交付的房屋的设备、装修不符合合同约定,购房者可以要求开发商承担相应的违约责任。根据《商品房销售管理办法》和最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定,出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定的,购房者应拒绝接收房屋,并视出卖人未交付房屋,因此造成逾期交付房屋的,应按出卖人逾期交房处理。如购房者已接收商品房,发现出卖人交付的房屋的设备、装修不符合合同约定,购房者可要求出卖人限期更正。如果更正造成房屋不能正常使用的,购房者可要求出卖人承担赔偿责任。赔偿责任以实际损失为限,实际损失包括设备、装修的差价款、改动工程款及不能正常使用房屋期间的损失。 4)变更规划、设计:如果开发商擅自变更房屋规划或设计,购房者可以要求开发商承担相应的违约责任。按照《商品房销售管理办法》第24条规定,房地产开发企业应当按照批准的规划、设计建设商品房,经规划部门批准的规划变更、设计单位同意的设计变更导致商品房的结构型式、户型、空间尺寸、朝向变化的,房地产开发企业应当在变更确立之日起10日内,书面通知买受人。买受人有权在通知到达之日起15日内做出是否退房的书面答复。买受人在通知到达之日起15日内未作书面答复的,视同接受规划、设计变更以及由此引起的房价款的变更。房地产开发企业未在规定时限内通知买受人的,买受人有权退房;买受人退房的,由房地产开发企业承担违约责任。 5)房屋质量不合格:如果开发商交付的房屋质量不合格,购房者可以要求解除购房合同,并要求开发商承担赔偿责任。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第13条规定,开发商交付的房屋主体结构质量不合格和房屋质量严重影响房屋正常使用的,购房者可要求解除购房合同,并要求开发商承担赔偿责任(具体参阅本节第四项退房纠纷的处理),其它房屋质量问题,购房者可要求开发商限期修复,出卖人拒绝修复或者在合理期限拖延修复的,购房者可以自行或委托他人修复,修复费用由出卖人承担,因修复造成交房延误的,可要求开发商承担逾期交房的违约责任。房屋的质量应以工程质量检测机构的检测结果为依据,购房者对房屋质量存有疑虑的,可委托工程质量检测机构对房屋质量进行检测。 6)未按期办理产权过户手续:按照《商品房销售管理办法》第34条规定,开发商应在商品房交付使用后60日内,将需由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。如开发商未按上述日期提交房屋权属登记材料,致使购房者未能按约定期日或规定期日取得房屋权属证书的,开发商应承担相应的违约责任。