楼顶使用权是否只归顶楼用户?

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• 问请问楼顶使用权归谁？
  

  屋顶属于所有业主。建设部2001年8月15日修订的《城市异产毗邻房屋管理条例》第六条规定，所有人和使用人应当共同合理使用和承担相应的义务，如共有、共用的门厅、阳台、屋顶、走廊、厨房、厕所、医院、道路、上下水设施等。除另有约定外，任何一方不得多占或独占。所有人和使用人在房屋共有、共有部位，不得损害他人利益。第七条规定：异产毗连房屋所有人以外的人，如需使用异产毗连房屋的共有部位，应当取得所有人的一致同意，并签订书面协议。因此，屋顶是建筑物区分所有权的共有部分。任何人（包括房地产开发商和业主）对屋顶不享有专有权，应由全体业主共有。房地产开发公司无权擅自向购房者出售屋顶。如果使用屋顶与相邻人发生纠纷，司法实践中应按以下方式处理：商品房有通往屋顶的公共通道的，顶层居民不得妨碍楼内其他业主通过公共通道通往屋顶；如果没有公共通道，其他业主想从顶层居民室内通往屋顶的，必须经顶层居民同意。

• 问小区楼顶使用权归谁？
  

  商品房是我国居民主要住宅来源，而商品房一般是属于高层建筑，商品房的面积有套内面积和公摊面积两种，依据我国相关法律的规定，小区楼顶属于共有的产权，由该栋建筑物所有业主共同拥有，全体业主享有共同管理共同使用的权利。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

• 问楼顶楼梯楼梯平台的使用权归谁所有
  

  楼顶广告牌的设置权归谁主要应看楼顶的所有权归谁所有。 《商品房买卖合同》（示范文本）中就有关于外墙面及楼顶使用权的约定，不同的约定内容，有不同的法律后果。 具体分两种情况： 第一，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归全体业主共有，那么开发商要想在屋顶或其他的外墙面安装广告牌就必须要经过全体业主及与业主委员会同意。 第二，如果购房者和开发商约定屋面和外墙面使用权归开发商所有，开发商安装广告牌就不需要经过业主及业主委员会同意。不管是上述哪种情况，物业管理公司都对楼顶及外墙面不享有所有权，没有权利擅自允许他人进行利用。

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