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二手房买卖合同无效该如何办?

2022-09-04
第一种处理方式是:在双方的中附合同生效的条件,即约定双方签订的买卖合同在卖方的二手房房屋所有权证办理完毕。理由是按照《中华人民共和国城市》第三十七条第(六)款的规定:下列房地产,不得转让:(六)未依法登记领取权属证书的;上述几种情况,卖方二手房房屋都未登记领取权属证书,违反法律的强制性规定,根据《中华人民共和国》第五十二条第(五)款规定,有下列情形之一的,:(五)违反法律、行政法规的强制性规定。买卖双方的行为违反法律的强制性规定,因此应认定买卖双方签订的合同无效,这是没有疑问的,也是没有争议的。第二种处理方式双方先不签订买卖合同,双方先签署购买二手房房屋的意向协议书,说明待二手房房屋办理完毕产权证具备过户条件后双方再签署商品房买卖合同。第二种方式与第一种方式相似。第三种处理方式是转让卖方原二手房房屋买卖合同中的权利义务。即卖方将原与开发商签订的二手房房屋买卖合同当中权利义务一并转让给买方,卖方将转让情况通知开发商,并办理转让的批准、登记手续,具体是到二手房房屋行政管理部门办理预售登记手续,这样双方的行为就是合法的。法律依据是《合同法》第七十九条的规定:可以将合同的权利全部或者部分转让给第三人;第八十条:债权人转让权利的,应当通知。未经通知,该转让对债务人不发生效力。第八十七条:法律、行政法规规定转让权利或者转移义务应当办理批准、登记等手续的,依照其规定。第八十八条:当事人一方经对方同意,可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。这样处理二手房买卖合同无效使双方的转让行为完全合法有效,但存在一个事实上的难题,即法律法规规定双方的转让行为需办理批准登记手续,这就涉及到第三方,即开发商是否同意配合办理变更登记手续?实践当中的做法改变预售登记或产权登记必须开发商配合,否则无法完成变更。

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