预售合同的效力是如何的

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• 问如何认定预售合同效力
  

  根据城市房地产管理法的规定，商品房预售需要具备五证，即国有土地使用权证，建设用地规划许可证，建设工程规划许可证，建设工程施工许可证，商品房预售许可证。 在我国商品房实行的是预售许可证制度，只要出卖人具备预售许可证，其与买受人所签订的预售合同都是有效的。但是在现实情况下，很多开发商都是在没有预售许可证明的情况下来进行销售的。 对此，我国最高院的相关司法解释有明确的规定，出卖人未取得商品房许可证明，与买受人签订的商品房预售合同应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定为有效。

• 问如何看商品房预售合同的效力
  

  商品房预售合同的效力认定应当从商品房预售许可证、法律规定的生效条件等方面认定。如果开发商没有获得商品房预售许可证，那么签订的预售合同无效。如果有该许可证，却不满足法律规定的生效条件，那么合同也是无效的。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条规定，出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。

• 问如何才算是预售商品房合同的效力
  

  商品房预售合同效力的认定如下。 商品房预售合同依法订立的，合同有效。未办理登记备案手续的，一般不影响合同效力。但是，人对此有约定的，合同无效。但是，如果一方履行了主要义务，另一方接受了，合同仍然有效。

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