房顶花园产权归谁？-法师兄

房顶花园产权一般归全体业主。作为建筑物基本结构的房顶原则上属于业主共有部分，法律并未赋予开发商赠送房顶的权利，开发商对顶楼业主购房赠送房顶花园产权的承诺属于无效约定。

《民法典》第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。违背公序良俗的民事法律行为无效。第二百七十四条建筑区划内的道路，属于业主共有，但是属于城镇公共道路的除外。建筑区划内的绿地，属于业主共有，但是属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外。建筑区划内的其他公共场所、公用设施和物业服务用房，属于业主共有。

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依据相关法律的，房屋房顶的花园应该归该栋房屋的所有业主共有，而不是归某一个业主或者开发商所有。建筑区划内的道路，属于业主共有，但属于城镇公共...

答

楼房房顶的花园产权归此楼的每一位购房人所共有。...

楼顶花园漏水由谁负责，其具体情况如下： 1、如果楼顶花园还没有过保修期，应该由开发商承担维修的责任； 2、如果楼顶花园超过保修期，应该由该楼房的所有业主共同承担维修的费用。业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。

楼房屋顶产权共有其一，从商品楼宇的成本和房价构成来看，根据XX《商品住宅价格管理暂行办法》的规定，商品房的价格成本包括基础设施建设费和非营业性配套公共建设费。也就是说，购房者购买的住宅，其价格构成中不仅包含了住宅本身面积，也包括相应土地使用权和公共配套设施的面积。同时，开发商通过交纳土地出让金，获得若干平方米的土地使用权，假设占地面积为5000平方米，盖2万平方米的建筑物，占地面积与建筑面积之比，即是每一建筑平方米相应的土地使用权的面积。此楼房的一位购房人，不管购买几层，在购买了一套住宅后，也就随之购买了此楼一定面积的土地使用权。毫无疑问，这些面积的土地使用权既在楼房之下，也在楼房四周，更在楼房顶部，所有购房人对该块土地共同享有土地使用权。开发商在销售此楼房时，已相应地把此套房的土地使用权也同时转让给了每套房的购买人。所以，楼宇屋顶的产权只能为此楼宇的每一位购房人所共有。无法单独办理屋顶花园产权其二，以购房者对公摊建筑所享有的权利来说。XX第5条令《城市房产毗连房屋管理规定》第6条规定：“所有人和使用人对共有、共用的门厅、阳台、屋面等，应共同合理使用并承担相应的义务；除另有约定外，任何一方不得多占、独占；”楼宇的屋顶是楼宇总体的一部分，没有楼宇，也就谈不上屋顶。因此，每位购房者对公摊建筑享有一种按份共有的共有权。但这种共有权又是一种从权利，房屋作为不动产，其产权是一种特殊物权，必须经房地产管理部门登记认可。而楼宇屋顶花园的物权是附属于房屋产权的从权利，显然是不可能，也是无法单独办理屋顶花园产权的。所以，某些开发商把屋顶花园或赠、或卖顶层住户，物业管理公司出租赚钱，显然是侵犯了其他住户的相邻权

屋面空间的所有权归所有划分所有权人所有，即所有权人所有，原则上不能归所有权人所有。建筑物本身与土地所有权不同，区分所有建筑物的土地还有一个使用权问题，开发商可以在公平合理的条件下进行一定的调整，在某些方面确定土地使用权是自己享有还是其他区分所有权人享有，只要不把费用分担给其他区分所有权人就可以了。建筑物全体区分所有者所有，与开发者无关，开发者无权处置。开发商与个别划分产权人约定屋顶空间的专有使用权时，不产生法律效力，顶层划分产权人无法获得其专有使用权。在区分所有建筑物上，顶层楼板是所有区分所有者共有的，当然，顶层楼板以上的顶层空间是所有者共有的，其占有、使用、收益、处分是所有者区分所有者的权利，所有者区分所有者共同支配的。即使开发商与个别划分产权人约定，这个约定也不能对抗所有划分产权人的权利。因此，开发人员和最上层的区别所有者约定屋顶空间属于该区别所有者专用的，一律无效。