开发商没有用地，能出租公司房产吗

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• 问开发商没有办土地证能买房吗
  

  一般开发商在房子出售的时候已经将大的土地使用权分割为小的，随着房子的所有权卖给业主，房地局在备案的时候要审核买卖合同，同时也要有开发商分割给业主的小的土地使用权的证明，如果大的土地使用权没有进行分割，那么此房的交易不能成立，房地局也就不会发放房产证。以北京为例：属于北京市所拥有的土地，发放的是房产证和土地所有权证；属于各区所拥有的土地，房产证包含了土地使用权，所以只发放房产证。另外，房产所在土地的所有者不同，发放的证件也不同。关于土地证和房产证的问题，全国各地的管理模式基本2种，一种是土地、房屋合管，一种是土地房屋分管。 合管的地方，土地和房产容易合一。分管的地方比较复杂。 少数地方，比如苏州，开展了土地证分割登记，也就是说，买楼的时候，也按比例分割出一定的土地。但大部分地方都没有开展土地分割登记，所以，房屋买卖都没有土地证的，只有房产证。

• 问房产中介公司能开租赁发票吗
  

  房屋租赁发票由租赁人发行，房屋中介人无资格发行发票，租赁人可向地税部门申请房屋租赁专用发票。《中华人民共和国发票管理办法》第十九条销售商品，提供服务和从事其他经营活动的公司和个人，对外发生经营业务收款，收款人应向收款人发行发票的特殊情况下，从支付方向收款人发行发票。第二十条所有单位和从事生产，经营活动的个人购买商品，接受服务，支付其他经营活动，应向收款人取得收据。取得发票时，不得要求更改名称和金额。第21条不符合规定的发票，不得作为财务清算证明书，任何部门和个人都有权拒绝。

• 问开发商有权出租共有房屋吗
  

  物业管理条例》第三十条指出，“建设单位应当按照规定在物业管理区域内配置必要的物业管理用房。”但该法规没有明确规定开发商应当配备多少面积的物业管理用房，这为开发商留下了法律空间。如确定该争议房屋即为规划物管用房，则开发商无权擅自出租该房屋。如开发商想证明其对该房屋享有产权，必须提供该套房屋的分户产权，才能算是其拥有该套房屋权属的有力证据。

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