抵押合同签订后未办理登记，最高法怎么判

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• 问未办理抵押登记抵押合同有效吗
  

  未办理抵押登记时，抵押合同是有效的，必须登记的是抵押权，如未登记，只是抵押权可能未生效。当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效。 《民法典》第二百一十五条【合同效力与物权变动区分】当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。

• 问最高额抵押登记如何办理?
  

  办理最高抵押登记需要注意什么？首先是最高抵押合同的合同文本。由于最高抵押是一种特殊抵押，与普通抵押有许多实质性的区别，因此在最高抵押合同的条款设计中需要高度重视。二是对抵押物的所有权进行审查，如抵押物上是否有其他在先物权，抵押物上是否有其他法定优先受偿权，抵押物的剩余价值是否超过抵押担保的最高限额等。第三，如果抵押物是房地产或者车辆、船舶等特殊动产，必须及时到抵押登记机关办理抵押登记。第四，在设定最高限额时，一般需要根据抵押物的剩余价值留出一定的空间，以保证逾期利息、滞纳金、违约金等有赔偿空间。比如抵押物的剩余价值是1000万，所以设定的最高限额一般不超过800万，否则主债务本金以外的其他费用可能很难实现。

• 问买卖合同未办理抵押登记怎么办
  

  房地产抵押合同未登记，房地产抵押合同有效，但未设立抵押权。 《民法典》第四百零二条规定，本法第三百九十五条第一款第一款至第三款规定的财产或者第五款规定的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记之日起设立。 第四百一十条规定，债务人不履行到期债务或者当事人约定实现抵押权的，抵押权人可以优先与抵押人协议抵押财产折扣或者拍卖或者出售抵押财产的价格。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以请求人民法院撤销协议。 抵押权人与抵押人未就实现抵押权达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖押财产。 抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。

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