房屋抵押纠纷如何处理

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• 问房屋抵押纠纷要怎么处理？
  

  房屋抵押是生产生活中经常发生的事情。房屋抵押与租赁并存，房屋买卖与抵押并存，这些都是对房屋这种不动产各种权益的充分利用。当这些权利并存时难免会产生纠纷，对这些纠纷的处理应该掌握一定的原则和方法。才能更好的维护自己的合法权益。 1.房屋抵押权与租赁权并存时的调解处理 调解房屋抵押权与租赁权并存纠纷时，应当查明抵押权与租赁权设立的先后顺序，区分情况设置调解方案：一是法律规定房屋抵押权自登记时生效，因此登记的抵押权可对抗其后发生的租赁关系，此时应调解保护抵押权人的权利，抵押权实现后，租赁合同对买受人不具有约束力，若买受人要求承租人迁让，一般可调解支持。至于承租人的损失，应和出租人协调解决。二是房屋抵押权登记前该房屋已经存在租赁关系且租赁合同登记备案，此时租赁关系不受抵押权的影响，抵押权人实现抵押权时，租赁关系在租期内有效存续。三是房屋抵押权登记前，房屋租赁合同虽未登记备案，但租赁关系实际存在，且承租人实际占有使用房屋的，可调解租赁关系不受抵押权影响。 2.房屋买卖无效对抵押权的影响 买受人购买房屋后，如以该房屋设定抵押进行借贷的，通常产生三层法律关系，即房屋买卖合同关系、借贷合同关系、房屋抵押合同关系。若当事人以房屋买卖无效为由主张抵押无效，调解时应注意：借贷合同与提供担保的抵押合同构成主从合同关系，而买卖合同与抵押合同不形成主从合同关系。如房屋买卖合同存在无效因素，买受人设定房屋抵押权则成为无处分权人，抵押权人可依据善意取得制度取得抵押权。因此调解时，应考察抵押权人设定抵押权时是否善意并支付合理对价，以及是否办理不动产抵押权登记等要素。如果抵押权人对房屋登记产生信赖，一般情况下可确认其善意，但有证据证明抵押权人知道或应当知道抵押物的权利存在瑕疵的除外。具体可结合抵押权人是否知道抵押人对抵押物无权处分、交易是否符合习惯等方面进行判断。

• 问最高院房产抵押纠纷案例，如何处理房产抵押性质的纠纷？
  

  对于第一个问题的答复如下：这不是个问题，因为每一套房产拍卖后都有相应的成立价格，至于你拍卖成交后的款项具体落实到哪个抵押人承担，这完全由债权人自己进行选择，比如债权人跟法院说：我选择用AB两套房产的拍卖款全部清偿，其余部分从C套房产的拍卖款中扣，那么扣除C套部分款以后，剩下的部分就全部属于C，与AB无关，至于AB承担责任后，超出自己的部分可以另行通过诉讼要求C承担。 对于第二个问题的答复如下：普通债权与抵押权根本就不在一层次上考虑，只在在抵押权人选择并获得足额清偿的前提下，才会考虑普通债权，所以你所提手问题，在执行过程中根本就不是个问题。你的第二个问题说的不是很清楚，建议与律师直接沟通

• 问房地产抵押登记的纠纷如何处理
  

  因房地产抵押登记引起纠纷的处理： 房地产在进行抵押登记的时候，可能会出现抵押权状况与真实的权利状况不符合的情况出现，可能表现为房地产抵押登记因错误、遗漏或误被注销，从而导致登记内容与真实权属状况不一致，也可能表现为主债权本身无效或因清偿而消灭，而抵押权登记并未注销。如果是前者，登记机关需要为其办理更正登记，并要求过错方承担赔偿责任，如果是后者，当事人应根据有关规定，及时办理注销抵押登记。

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