售后包租的商品房在遇到开发商征收营业税后是否需要缴纳营业税呢？-法师兄

售后包租是指开发商向购房人承诺，对其所购买的商品房，由开发商承租或者代为出租并支付固定年回报的销售方式，如产权式酒店、产权式公寓、产权式商铺等。这种售后包租，实际上是一种所有权和经营权分离的房地产商铺销售形式，所涉及的相关政策包括以下两方面。房地产开发商应按“销售不动产”税目缴纳营业税。《财政部、国家税务总局关于房地产开发企业从事“购房回租”等经营活动征收营业税问题的批复》(国税函〔1999〕144号)房地产开发公司采用“购房回租”等形式，进行促销经营活动即与购房者签订“商品房买卖合同书”，将商品房卖给购房者，根据《营业税暂行条例》及其实施细则的规定，对房地产开发公司应按“销售不动产”税目征收营业税。这里应予以指出的是在计征销售不动产营业税时不得扣除支付给购房者的租金。投资者应缴纳营业税及个人所得税。《国家税务总局关于酒店产权式经营业主税收问题的批复》(国税函〔2006〕478号)规定，酒店产权式经营业主在约定的时间内提供房产使用权与酒店进行合作经营，如房产产权并未归属新的经济实体，业主按照约定取得的固定收入和分红收入均应视为租金收入，根据有关税收法律、行政法规的规定，应按照“服务业——租赁业”缴纳营业税，按照财产租赁所得项目缴纳个人所得税。这里应予以明确的是对分红收入不能按“利息、股息、红利”所得纳税。

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在合同期内房产企业将房产交给包销商承销，包销商是代理房产开发企业进行销售，所取得的手续费收入或者价差应按“服务业”税目中的“代理业”项目缴纳...

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开发商以楼房补偿给被拆迁户，对补偿面积与拆迁面积相等的部分需要缴纳营业税。根据《国家税务总局关于个人销售拆迁补偿住房征收营业税问题的批复》...

自2004年7月1日起： 1、商业企业向供货方收取的部分收入，按照以下原则征收增值税或营业税：（1）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额无必然联系，且商业企业向供货方提供一定劳务的收入，例如进场费、广告促销费、上架费、展示费、管理费等，不属于平销返利，不冲减当期增值税进项税金，应按营业税的适用税目税率征收营业税。（2）对商业企业向供货方收取的与商品销售量、销售额挂钩（如以一定比例、金额、数量计算）的各种返还收入，均应按照平销返利行为的有关规定冲减当期增值税进项税金，不征收营业税。 2、商业企业向供货方收取的各种收入，一律不得开具增值税专用发票。 3、应冲减进项税金的计算公式调整为：当期应冲减进项税金=当期取得的返还资金/（1+所购货物适用增值税税率）×所购货物适用增值税税率

产权调换、土地不作价、互不补房款产权调换、土地不作价、互不补房款，指开发商在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房，并向原居民无偿转让回迁安置房所有权的一种安置形式。计税营业额的确定：依据《国家税务总局关于纳税人开发回迁安置用房有关营业税问题的公告》（国家税务总局公告2014年第2号）和营业税暂行条例实施细则第二十条第一款第（三）项核定。计税营业额＝工程成本×（1＋成本利润率）÷（1－营业税税率），公式中的工程成本不包含回迁安置房所处地块的土地成本。需要注意的是，采取该方法核定计税营业额必须符合下列3个条件： 1.开发商必须以自己的名义立项； 2.开发商必须在不承担土地出让价款的土地上开发回迁安置房； 3.开发商必须是无偿地向原居民转让回迁安置房的所有权。

只有四种情况下，收到预收款时发生纳税义务:1、转让土地使用权2、销售不动产3、建筑业4、租赁业其他的情况均为发生过程中或者完成后收取的款项时发生纳税义务。根据《中华人民共和国营业税暂行条例实施细则》(财政部、国家税务总局令2008年第52号)规定：“第二十四条条例第十二条所称收讫营业收入款项，是指纳税人应税行为发生过程中或者完成后收取的款项。条例第十二条所称取得索取营业收入款项凭据的当天，为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。第二十五条纳税人提供建筑业或者租赁业劳务，采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。”根据上述规定，纳税人提供应税劳务并收讫营业收入款项或者取得索取营业收入款项凭据的当天。在劳务开始之前就收到款项，如果您提供的是建筑业或者租赁业(转让土地使用权和出售不动产也是)劳务，纳税义务发生时间为收到预收款的当天;如果您提供的是除建筑业或者租赁业外的其他劳务，纳税义务发生时间为书面合同确定的付款日期的当天;未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税行为完成的当天。