优先购买权适用范围

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• 问承租人优先购买权的适用情形
  

  承租人优先购买权的适用情形：承租人的优先购买权是出租人出卖租赁房，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。 (1)仅限于房屋租赁场合； (2)出租人出卖出租房屋，应提前3个月通知承租人； (3)出租人侵害承租人优先权的，承租人可主张该房屋买卖无效； (4)在转租的场合，次承租人与承租人都有优先购买权，二者发生冲突的，前者优先于后者。出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持。但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。法律规定有四种情形，承租人的优先购买权是不予支持的。这四种情况就是： 1、房屋共有人行使优先购买权共有人优先购买权优先于承租人优先购买权，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。因为共有人优先购买权是基于物权所生的优先权，而承租人优先购买权是基于债权而生，物权优先于债权，自然得出这个结论。这在理论上叫做优先购买权的竞合或者竞存，基于物权产生的优先购买权优先基于债权产生的优先购买权。 2、房屋卖给出租人的近亲属出租人如果将租赁房屋出卖给其近亲属，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女的，基于近亲属的亲情关系，承租人不得主张优先购买权。 3、承租人放弃优先购买权出租人出卖租赁房屋，对承租人已经履行告知义务，如果承租人在15日内没有明确表示愿意购买的，就视为放弃优先购买权，对此，当然不得再主张优先购买权。15日是个不变期限，承租人主张优先购买权必须在15日内表示态度，没有明确表示的，就视为放弃权利。 4、第三人善意取得租赁房屋所有权如果购买租赁房屋的第三人是出于善意，并且已经办理了登记手续，就构成善意取得。第三人出于善意对于承租人的优先购买权不知情，就是善意，构成善意取得，就即时取得所有权。

• 问承租人优先购买权的适用条件？
  

  承租人优先购买权的适用情况：承租人优先购买权是出租人出售租赁房屋，应当在出售前的合理期限内通知承租人，承租人有权在同等条件下优先购买。（1）仅限于房屋租赁场合；（2）出租人出售出租房屋时，应提前3个月通知承租人；（3）出租人侵犯承租人优先权的，承租人可以主张房屋买卖无效；（4）在转租场合，次承租人和承租人均有优先购买权，如有冲突，前者优先于后者。出租人出售租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者有其他侵犯承租人优先购买权的，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应当予以支持。但要求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。法律规定有四种情况，承租人的优先购买权不予支持。这四种情况是：1。房屋共有人行使优先购买权，优先于承租人，这是基于物权优先于债权的规则确定的原则。由于共有人的优先购买权是基于物权的优先购买权，而承租人的优先购买权是基于债权，物权优先于债权，自然得出这一结论。理论上称为优先购买权的竞合或竞存，基于物权的优先购买权基于债权的优先购买权。二、房屋出售给出租人的近亲属出租人，出售给其近亲属的，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女，基于近亲属的亲情关系，承租人不得主张优先购买权。3、承租人放弃优先购买权，出租人出售租赁房屋，已履行告知承租人的义务。承租人未在15日内明确表示愿意购买的，视为放弃优先购买权。对此，当然不允许主张优先购买权。15日是一个不变的期限。承租人主张优先购买权必须在15日内表达态度。未明确表示的，视为放弃权利。四、第三人善意取得租赁房屋所有权，如购买租赁房屋的第三人出于善意，且已办理登记手续，则构成善意取得。出于善意，第三人不知道承租人的优先购买权，即善意，构成善意，立即取得所有权。

• 问抵押权和质权谁占优先优先范围
  

  （一）抵押权已经登记的，按照登记的时间先后确定清偿顺序； （二）抵押权已经登记的先于未登记的受偿； （三）抵押权未登记的，按照债权比例清偿。其他可以登记的担保物权，清偿顺序参照适用前款规定。

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