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(一)房屋升值部分在法律上应作为何种损失要求出卖人赔偿 首先来看,可得利益是当事人在订立合同时期望通过合同履行而获得,由于违约行为发生而未实...
1、合同解除后,合同中未履行的部分因为合同的解除而终止履行。合同解除后,免除各方继续履行的义务。 2、合同的解除对合同中已经履行部分的法律后...
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就您提问的 第一个问题:房屋因不可抗力灭失的风险承担主体,首先要看合同约定。合同可约定自交付时起发生转移,亦可约定约定自所有权转移登记之日发生转移(可参见一线城市的存量房屋交易合同)。如无合同约定,应当适用所有权转移时风险转移的规定。就您提问的 第二个问题:我个人的看法是,房屋买卖登记生效主义系民法典定原则的体现,说明的是房屋所有权发生物权变动的法律效果需以房屋管理部门登记发证为准;体现在合同中是出卖人应当履行“房屋所有权转移登记手续”之义务,现虽无法律规定,但我并不认为该等义务是合同中的附随义务,而应当是合同中出卖人需要履行的主要、核心义务。理由是, 1、民法典中的附随义务,如催告、协助等,通常未必在合同正文中有明确约定; 2、房屋买卖合同中针对出卖人义务而言,应当是交房、收款、过户。这三大义务从合同履行的重要性上也不应归于附随义务。 3、实践中,出卖人配合买受人办理贷款、户口迁出等工作,该类工作往往才被归类为附随义务。再谈合同效力问题,签订房屋买卖合同时,只要当事人双方具有缔约能力、意思表示一致、真实,且不违反法律法规强制性规定时(如小产权房、经适房、两限房等可能导致违反交易政策的房屋买卖),合同亦未另行约定生效时间或条件时,合同签订即应生效。我认为,在 第二个问题中您讲到的:物权变动的效力(房屋过户)与买卖合同生效(合同签署)是两个不同性质的行为,两者并不互为因果。准确地说,登记是出卖人应当履行的主要合同义务,出卖人不履行登记义务的,买受人可依照生效合同的约定要求出卖人履行该义务。
单方面解除房屋买卖合同:1、不可抗力。因不可抗力致使不能实现购房合同目的的,买房人有权解除合同。 2、卖方明示违约。在履行期限届满前,房屋卖方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务的,即卖方明确表示将不交付房屋的,买房人有权解除合同。 3、先卖后抵押的。商品房买卖合同订立后,卖方未告知买方又将该房屋抵押给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。 4、一房二卖的。商品房买卖合同订立后,卖方又将该房屋出卖给第三人导致买方购房合同目的不能实现的,买房人有权解除合同。 5、隐瞒无证售房事实的。卖房人故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假的预售许可证明的,买房人有权解除合同。 6、隐瞒房屋抵押的事实。卖方故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实的,买房人有权解除合同。 7、隐瞒房屋已出卖或为拆迁安置房屋的事实。卖方故意隐瞒所售房屋已出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实的,买房人有权解除合同。 8、房屋主体结构不合格。因房屋主体质量不合格不能交付使用或者交付使用后,房屋主体质量经检验确属不合格,买房人有权解除合同。 9、房屋存在严重质量问题。因房屋质量问题严重影响正常居住的,买房人有权解除合同。 10、面积误差比超过3%。卖方交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同汉有约定处理方式或约定的处理方式不明确的,若面积误差比绝对值超出3%的,买受人有权解除合同,请求返还购房款及利息。
买房人在行使合同解除权时,要以书面方式通知卖方,合同自通知到达卖方时解除。卖方有异议的,可以请求人民法院(有仲裁协议的为仲裁机构)确认合同解除的效力。合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同的性质,买房人可以要求返还自己已付购房款及利息,并有权要求对方赔偿损失。个别情况下,买房人还可以请求法院判令卖方承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。
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