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首先应予指出的是,由于该行属于非房地产开发企业,对其转让房地产中收入及扣除项目的认定,应按照《土地增值税暂行条例》及实施细则等相关文件的规定进行,以纳税人转让房地产所取得的收入减除计算增值额的扣除项目后的余额计算缴纳,对转让收入或扣除项目存在不实情形的,可以进行评估或核定征收,按预征率进行清算是不合适的。这里要区分以下几种情形进行具体认定。收入的认定纳税人转让房地产所取得的收入,包括转让房地产的全部价款及有关的经济收益,包括货币收入、实物收入和其他收入。但对纳税人有下列情形之一的,按照房地产评估价格计算征收。(一)转让房地产的成交价格低于房地产评估价格,又无正当理由的,由税务机关参照房地产评估价格确定转让房地产的收入。这主要指纳税人申报的转让房地产的实际成交价低于房地产评估机构评定的交易价,纳税人又不能提供凭据或无正当理由的行为。(二)隐瞒、虚报房地产成交价格,应由评估机构参照同类房地产的市场交易价格进行评估。税务机关根据评估价格确定转让房地产的收入。同时,淮安会计培训学校告诉你《财政部、国家税务总局、国家国有资产管理局关于转让国有房地产征收土地增值税中有关房地产价格评估问题的通知》(财税[1995]61号)规定,凡转让国有土地使用权、地上建筑物及其附属物的纳税人,按照土地增值税的有关规定,需要根据房地产的评估价格计税的,可委托经政府批准设立,并按照《国有资产评估管理办法》规定的由省以上国有资产管理部门授予评估资格的资产评估事务所、会计师事务所等各类资产评估机构受理有关转让房地产的评估业务。扣除项目金额的认定转让房地产扣除项目金额的认定,《财政部、国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税[1995]48号)规定以下几个方面。(一)关于转让旧房如何确定扣除项目金额。转让旧房,应按房屋及建筑物的评估价格、取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一规定交纳的有关费用以及在转让环节缴纳的税金作为扣除项目金额计征土地增值税。对取得土地使用权时未支付地价款或不能提供已支付的地价款凭据的,不允许扣除取得土地使用权所支付的金额。另外,纳税人转让旧房及建筑物时因计算纳税的需要而对房地产进行评估,其支付的评估费用允许在计算增值额时予以扣除。关于新建房与旧房的界定问题,新建房是指建成后未使用的房产。凡是已使用一定时间或达到一定磨损程度的房产均属旧房。使用时间和磨损程度标准可由各省、自治区、直辖市财政厅(局)和地方税务局具体规定。(二)提供扣除项目金额不实的,应由评估机构按照房屋重置成本价乘以成新度折扣率计算的房屋成本价和取得土地使用权时的基准地价进行评估。税务机关根据评估价格确定扣除项目金额。但对纳税人隐瞒、虚报房地产成交价格等情形而按房地产评估价格计算征收土地增值税所发生的评估费用,不允许在计算土地增值税时予以扣除。(三)纳税人转让旧房的,如不能取得评估价格,计算土地增值税时如何确定准予扣除的项目淮安会计培训学校告诉你《财政部、国家税务总局关于土地增值税若干问题的通知》(财税[2006]21号)规定:纳税人转让旧房及建筑物,凡不能取得评估价格,但能提供购房发票的,经当地税务部门确认,可以将《土地增值税暂行条例》第六条第(一)项规定的取得土地使用权所支付的金额和第(三)项规定的旧房及建筑物的评估价格的金额,按发票所载金额并从购买年度起至转让年度止每年加计5%计算。例如,以10万元购买房屋,第8年时转让,转让时不能取得评估价格,不考虑其他的扣除项目,此时的扣除金额为10×(1+5%×8)=14(万元)。对纳税人购房时缴纳的契税,凡能提供契税完税凭证的,准予作为“与转让房地产有关的税金”予以扣除,但不作为加计5%的基数。
按下列规定处理企业转让债权债务: 《中华人民共和国公司法》第一百七十三条规定,公司合并应当由合并方签订合并协议,并编制资产负债表和财产清单。公司应当自合并决议之日起10日内通知债权人,并在30日内在报纸上公布。债权人可以要求公司自收到通知之日起30日内清偿债务或者提供相应的担保。 第一百七十四条规定,公司合并时,合并各方的债权、债务,应当由合并后存续的公司或者新设立的公司继承。 第十七十六条规定,分立前的债务由分立后的公司承担连带责任。但公司在分立前与债权人就债务清偿达成的书面协议另有约定的除外。
个人因各种原因终止投资、联营、经营合作等行为,从被投资企业或合作项目、被投资企业的其他投资者以及合作项目的经营合作人取得股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回的款项等,均属于个人所得税应税收入,应按“财产转让所得”项目适用的规定计算缴纳个人所得税,适用税率为20%。 应纳税所得额的计算公式为:应纳税所得额=个人取得的股权转让收入、违约金、补偿金、赔偿金及以其他名目收回款项合计数-原实际出资额(投入额)及相关税费。 应缴个人所得税=应纳税所得额×20%。
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