一房二卖如何认定法律效力？

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• 问如何认定法律效力离婚协议的法律效力
  

  离婚协议法律效力的认定，经过办理离婚登记，婚姻登记机关将离婚协议备案后，离婚协议才发生法律效力。离婚协议实质上属于附条件民事法律行为。若双方最终未能协议离婚，协议发生法律效力的条件就没有成就，协议中有关子女抚养和财产分割的约定自然不能生效。根据《民法典》第一千零七十八条规定，婚姻登记机关查明双方确实是自愿离婚，并已经对子女抚养、财产以及债务处理等事项协商一致的，予以登记，发给离婚证。

• 问卖房子的合同如何签？一定要有法律效力么？
  

  卖房子的合同可以代签。根据法律规定，民事主体可以通过代理人来实施民事法律行为，代理人在代理权限内，以被代理人名义签订的房屋买卖合同，对被代理人发生效力。

• 问二手房买卖，卖方一房二卖，违约责任如何认定
  

  通常居间协议约定为收受定金的一方如毁约，应当双倍返还定金；支付定金的一方如毁约，则丧失定金。虽然房东签了居间协议，而且也收了定金，如果房价涨得比较多即使双倍返还，还是可以赚钱，所以房东宁愿双倍返还定金而不愿意继续履约。在二手房买卖中90%以上的居间协议都对买卖合同的主要内容进行了明确的约定，虽然还没有签订用以备案的买卖合同正式文本，但双方通过签订居间协议已经成立了买卖合同关系，而不只是一个对订立买卖合同的“预约合同”。在这种情况下，房东不能仅仅双倍返还定金就有权终止合同了，买方可以向房东主张房价的差价损失，也就是可以要求房东对因房价上涨给买方造成的损失进行赔偿。

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