房屋抵押合同的效力怎么样？有什么依据？

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• 问房屋抵押合同的法律效力怎样
  

  1、首先，从法理上讲，房地产抵押合同仅是当事人之间就抵押物设定抵押权的债权债务合同，其成立乃至生效时，抵押权尚未产生，订立抵押合同，属于一种债权行为。抵押合同的履行，即抵押人实际设立抵押权予以抵押登记，才是物权的行为; 2、其次，国家在办理房地产抵押登记时，对违反国家规定的强制性、禁止性规范的抵押登记予以坚决的否定，即当事人双方意思表示真实、一致，也不能承认其法律效力，而只对符合法律要求的抵押才予以设立登记，才承认其法律效力。

• 问房屋抵押合同合法效力是什么？
  

  房屋抵押合同在当事人就抵押事项达成合意时成立，但并不立即生效。只有待到办理抵押登记时，合同方生效。房屋抵押合同的法律效力是指抵押人和抵押权人约定设立的抵押权的成立，在合同生效前，它虽由合同约定，但只是一种可能性，并不实际存在，只有在办理抵押登记之后，抵押权才从可能性转化为现实性。根据《中华人民共和国民法典》第四百零二条规定，以本法第三百九十五条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。第三百九十五条同时规定，债务人或者第三人有权处分的下列财产可以抵押： （一）建筑物和其他土地附着物。

• 问房屋抵押合同的效力怎么确定
  

  根据房屋抵押效力所指向的对象，一般可划分为对内效力和对外效力。 一、对内效力 1、房屋抵押担保的债权范围主要包括主债权、利息、迟延利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用等六项。 2、房屋抵押权所及标的物的范围一般包括抵押房屋的从物、从权利和孳息等。从抵押权行使之日起，抵押权效力及于抵押房屋的法定孳息，但抵押权人未就扣押抵押物的事实通知应当清偿法定孳息的义务人，抵押权的效力不及该孳息。 二、对外效力 1、房屋抵押权对抵押人处分房屋权利的限定，其日的在于保护交易的安全和抵押权人的担保利益。 2、抵押合同以登记生效的，按照抵押物登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。 3、房屋抵押权的实现受到一定限制，其优先受偿权须在破产费用、破产人所欠职工工资及劳保费用、破产人所欠国家税费等支付后方能行使。 4、抵押人将已设定抵押权的房屋出租的，房屋抵押权的效力及于该租赁关系，租赁权因抵押权的实行而归于终止。

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