商品房买卖常见的纠纷有哪些？-法师兄

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问商品房买卖最常见的纠纷有哪些

1、逾期不能正常交付型 ①逾期不能正常交付的情形地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。 ②逾期不能正常交付的对策法律赋予了购房人催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。 2、缺乏相关资质型 ①缺乏相关资质型的情形现行法律法规对从事房地产开发经营行为已经作出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄篇买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。 ②缺乏相关资质型的对策《城市房地产管理法》规定：“商品房预售应当符合下列条件：第一，已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；第二，持有建设工程规划许可证；第三，按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期；第四，向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。 3、权属证书缺失型 ①权属证书缺失型的情形开发商违反上述条款，在规定的时间内或合同约定的期限内，未及时协助买受人办理房屋产权属证书，或未在规定的时间内办理房屋所有权初始登记 ②权属证书缺失型的对策《地产开发经营管理条例》规定，预售商品房的购买人应当自商品房交付适用之日起90日内，办理土地使用权并更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权和房屋所有权的登记手续。房地产开发企业应当商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。买房人可以要求开发商按照规定或合同约定为其办理房屋权属证书，并支付违约金。 4、质量瑕疵型 ①质量瑕疵型的情形质量瑕疵主要是指面积缩水、质量标准与宣传不一致甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用等等。 ②质量瑕疵型的对策如果质量严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。但该规定不利于操作，仍须进一步明确严重影响正常居住使用的范围。
问常见的商品房买卖纠纷

商品房买卖的纠纷有哪些 (一)认购定金能否退回一些项目在具备销售法定条件前，往往搞认购，让购房者交一定金额的定金。当购房者不能与开发商签订合同或购房者改变主意后，因收取的定金是否应返还就往往争执不下，形成纠纷。对于定金是否应收取﹖收取以后是否能退﹖各方也是各执一词，尚无定论，而且各地法院的判决结果对这一问题也不一致，因此，尚需立法或法律解释予以明确。 (二)面积问题总是难以说清交房时，业主经常发现面积有问题：一是产权登记的面积与合同约定面积有误差；二是业主自己测算了面积与合同面积有误差。前一种情况，业主依合同的约定及法律规定，即可找到依据与开发商论理或依法解决；后一种情况，则很难解决。一是产权证未办，开发商往往推辞应以产权登记面积为准，待产权证办后再行处理；另一方面，业主也不能拿出权威的测量结果作为依据，据以与开发商理论，因此，使得面积纠纷难以说清也就无从解决。 (三)变更设计规划很无奈一些小区将原规划的绿地，社区配套设施及公建改建成其它赢利性建筑或办公用房，或者扩建、插建，改变小区容积率及楼间距。规划的改变不仅影响到业主的居住环境和质量，严重的会影响其通风、采光，而对开发商而言，会造成不讲诚信的不良影响。因此，对于规划的变更，开发商更应慎重为之。 (四)渗漏裂缝问题堪忧房屋质量纠纷仍是各种纠纷中的重点，而且与往年不同的是，由于开发和销售总量的加大以及小区规模的增大，渗漏、裂缝、装修不合约定等纠纷往往在一个小区是普遍性的，因而形成团体纠纷。某小区就因渗漏问题形成数百业主与开发商的纠纷，影响很大。类似这种群体性纠纷在西安为数不少。 (五)物业管理缺乏监管物业管理纠纷无疑是今年纠纷的一个热点，由于其涉及收费、服务质量、安保、业主委员会的相关权益等方方面面，因而物业管理纠纷复杂而又涉及面广，牵扯人数众多。究其根源，源于缺乏立法的规范和大众法律意识的淡漠，造成物业管混乱。 (六)产权证难以到手业主入住以后，迟迟拿不到房产证的情况很多，有的往往是一幢楼甚至一个小区的业主均拿不到房产证，因而形成大量纠纷，影响面很大，解决也相当困难。究其原因，往往是前几年房地产市场不规范，开发商手续不全或欠缴有关税费所致。随着市场整顿力度加大，开发商自律加强，这种纠纷势必会大量减少。
问商品房买卖常见纠纷一般都有哪些？

常见的商品房买卖纠纷：（1）逾期不能正常交付。房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中常见的类型。通常有两种情况。一种是开发商资金不足或预售不成功，预售人非法将预售资金转移到其他项目或行业造成的逾期交房，另一种是施工或配套设施进度造成的逾期交房。（2）故意隐瞒相关资质类型。我国现行法律法规对房地产开发经营行为做出了相对完善的规定。现实生活中，除了房地产管理部门审核不严外，房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证，但并不实际具备商品房预售的法定条件外，相当一部分房地产开发企业忽视了法律法规，明明没有取得商品房预售许可证，却哄买受人说已经取得了商品房预售许可证；明明没有取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明没有签订商品房买卖合同的基本条件，却通过签订各种名称的认购，以订购协议的形式为买受人设置各种陷阱。（3）缺乏权属证书。《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定，预售商品房购买人应当自商品房交付适用之日起90日内办理土地使用权和房屋所有权登记手续；现售商品房购买人应当自销售合同签订之日起90日内办理土地使用权和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。开发商违反上述条款，未在规定时间内或合同约定期限内及时协助买受人办理房屋产权证，或未在规定时间内办理房屋所有权初始登记，买受人要求开发商按照《解释》或合同约定办理房屋产权证，并支付违约金。（4）质量缺陷类型。质量缺陷主要是指面积缩小，质量标准与宣传不一致，甚至不符合正常使用或个别地方影响正常使用。（5）广告失真型。一些房地产开发商在预售宣传时，一般人发布精美的销售书籍，承诺预售房屋环境优美，品味高尚，配套设施完善，物业管理全面。消费者收到预购房屋后，发现实际情况与广告大相径庭，部分配套设施难以落实，甚至部分是虚假广告，完全无中生有，欺骗消费者，物业管理质价不一致。当消费者与房地产讨论说法时，房地产开发商往往会找各种理由推卸责任。