承包人行使优先受偿权时的优先条件包括哪些-法师兄

一、什么是承包人优先权承包人优先权，是指工程竣工验收之后，发包人未向承包人支付工程价款且经承包人催告后于合理期限内仍未支付价款的，承包人可以与发包人协议将该工程折价或者申请人民法院将该工程拍卖，承包人就工程折价或者拍卖所得价款优先受偿的权利。承包人优先权，是一项法定权利，通常被称为法定抵押权。二、承包人行使优先受偿权的条件按照《合同法》的规定，承包人优先受偿权的行使，应当具备以下条件：（一）承包人必须按照合同规定全部履行了自己的义务，即工程按期完工，质量合格，通过竣工验收。如果承包人自身存在违约行为，发包方拒付工程款项的，承包人不享有优先权。（二）发包人未按合同约定的期限支付价款，经承包人催告后，于合理期限内仍然未支付工程价款。（三）建设工程在性质上允许折价、拍卖。如果建设工程在性质上不宜折价、拍卖的，承包人不得行使优先权。在符合上述三个要件时，承包人即可通过以下两种方式行使其优先权：其一，协议方式，即承包人于发包人协议将工程折价，建设工程价款以折价价款优先受偿；其二，拍卖方式，即由承包人申请人民法院依法将工程拍卖，建设工程价款就拍卖所得价款优先受偿。关于承包人优先权，司法实践中应当注意的是：在建设工程上，承包人优先权与抵押权并存时，基于法定权利优先于约定权利的原则，承包人优先权在顺序上优先于抵押权。作为建设工程的商品房预售之后，为了保障社会大众的生存利益，即使此类商品房在性质上可以拍卖，承包人也不得行使优先权。

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发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权的司法解释法释(2002)16号一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

优先承租权不是法定权利，我国《宪法》等法律对此并无规定，但是2021年施行的《民法典》规定了出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。根据2021年施行的《民法典》第七百二十五条规定，租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。第七百二十六条出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。