物业服务合同到期后该如何处理

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• 问前期物业服务合同到期后怎么办
  

  一、是否能更换其他物业管理公司 根据我国《物业管理条例》相关规定业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业。在业主、业主大会选聘物业管理企业之前，建设单位选聘物业管理企业的，应当签订书面的前期物业服务合同。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同应予终止。如果冯先生所在的小区已经成立了业主大会，则可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。如张先生所在的小区尚未成立业主大会，则无法直接聘用物管公司。 二、业主在物业管理中的权利及义务概述 根据《物业管理条例》规定房屋的所有权人为业主。 业主在物业管理活动中享有下列权利： 1．按照物业服务合同的约定，接受物业管理企业提供的服务； 2．提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议； 3．提出制定和修改业主公约、业主大会议事规则的建议； 4．参加业主大会会议，行使投票权； 5．选举业主委员会委员，并享有被选举权； 6．监督业主委员会的工作； 7．监督物业管理企业履行物业服务合同； 8．对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权； 9．监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金的管理和使用； 10．法律、法规规定的其他权利。 业主在物业管理活动中应履行下列义务： 1．遵守业主公约、业主大会议事规则； 2．遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度； 3．执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定； 4．按照国家有关规定交纳专项维修资金； 5．按时交纳物业服务费用； 6．法律、法规规定的其他义务。

• 问如何订立物业服务合同
  

  明确委托物业服务的内容、范围和期限由于现在专业分工的细化，出现了专提供某一项服务的物业公司，所以在服务合同里一定要明确物业公司是管理小区全部的物业工作，还是只负责某一项服务内容。如果约定不明，会带来很多不必要的麻烦。例如某小区业主委员会通过招标聘用了一家物业公司，委托其管理小区的全部物业内容。而该公司在接手以后，除了物业费是自己收取外，其余的物业服务内容全部以低价委托给其他没有业务的物业企业，来赚取其中的差价。而受委托的物业企业以低价承接该业务后，由于成本的原因，只能是降低服务的内容和标准。如果业主委员会在服务合同里没有约定详细的服务标准，也没有约定该物业公司不得将服务内容转委托给第三方的话，由于该物业公司这种做法没有违反法律规定和合同约定，业主只能是白受损失。所以如果业主委员会是看中了某家物业公司的品牌和服务质量，那就要在服务合同中约定详细服务内容和具体的服务标准，并且约定该公司不得将服务内容转委托给第三方，否则承担相应的违约责任。这样才能避免业主花高价买低质服务的情况。

• 问如何解除物业管理员的前期服务合同
  

  前期物业管理阶段，一般来说也就是现在的物业管理企业是开发商指定的，如果是这样你可以根据《物业管理条例》第二十六条:前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。业主可以自行寻找物业管理公司，当业主与寻找到物业管理企业签定物业管理合同后,同现在的物业管理公司所有关系自动终止。也就是说业主可以不理睬现在的物业公司而自行确定。如果现在没有成立业主委员会，也没有关系，根据第十条规定:同一个物业管理区域内的业主，应当在物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门的指导下成立业主大会，并选举产生业主委员会。但是，只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。也就是说当小区没有成立业主委员会(业主大会)时，由全体业主共同履行职责。当业主找到合适物业公司时只要小区2/3以上业主同新的物业管理企业签定物业管理合同，那么与现在的物业管理企业合约关系自动解除。

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