签购房合同前要注意哪些问题-法师兄

1、注意审查有效证书。根据规定，商品房预售和销售必须应当具备“五证”，即《国有土地使用权证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程许可证》、《商品房预售许可证》和《商品房销售许可证》，它们是购房人必须审查的最重要的文件。缺少上述文件，则该商品房不具备销售条件。 2、注意明确交房日期。开发商经常由于资金不足而延期交房，于是，开发商在预售合同上往往大做文章，如只注明竣工日期，而不注明交付使用日期；运用“水电气安装后、质量验收合格后、小区配套完成后”等一些模糊语言。对此，购房者在签订合同时，一定要将交房日期明白无误地规定为“_年_月_日”，并注明开发商不能按时交房所需承担的责任。 3、注意空白条款。购房合同上是有一些空白条款需要双方确认后填写或者主要特殊注明的，但是有的开发商会告知购房者这个合同是统一版本的，因为有的空白地方可以不填，这样空白的地方开发商就有可能在上面做手脚。因此购房者如果确实没有特殊说明的空白地方可以划一道斜线表示空白地方已无内容。《商品房买卖合同司法解释》第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。

答

签订购房合同前要注意查一下开发商的房地产开发证、国有土地使用证、该工程开发许可证、建筑工程规划许可证和商品房销售许可证是否办齐全了；还要核实...

答

在签购房合同时，你会发现，一些条款下面，会有空白条款的存在。有一些空白条款需要双方确认后填写或者需要特殊注明的，但有的开发商会告知购房者合同...

在签订购房合同时要注意下面的问题： (一)购房人签合同前应先看一下前面的说明，明确以下问题： 1、《商品房买卖合同》示范文本虽由市国土房管局统一编号、印制，但仅是在商品房预售时推荐使用，而非强迫使用的。 2、合同文本中的选择内容，以及空格和空白行，是供房地产商和购房人自行约定或补充约定的。自行约定的内容优先于示范文本中的固定条款，房地产商和购房人都有权对示范文本条款的内容进行修改、增补或删减。 3、购房人签合同时一定要注意在空格或空行部位填写需要删除或添加的内容，如不作约定或以补充协议形式另行约定时，应划掉空格或空行部位，避免留下后患。 (二)注意关于“当事人”的表述 1、购房人签合同前首先要确定在合同上填写的出卖人与预售许可证上的售房单位是否一致，要注意代理机构不能是出卖人。否则购房人付了钱，开发商可能会说没有收到钱。 2、如果房地产商是委托代理人或代理机构进行销售，购房人一定要看清房地产商委托的权限范围，要求他们在委托代理人或委托代理机构情况后面添全所有内容，如果出卖人授权代理人或代理机构有权代表房地产商签字，购房人一定要看一下授权书的正本，同时最好要求把该授权书作为合同的附件。 3、购房人在填写前最好事先想清楚用谁的名字购买。因为一旦合同备案，房屋交付前，购房人想换名字，需购房人和房地产商一起到国土房管局办理更名手续，除了要花更名费，同样需要房地产商的同意。房屋交付后，购房人要想换名字，只能等到拿到房产证后办理过户，费用就更大了。 (三)“五证”检查要看原件对于《土地使用证》、《预售许可证》、《建设工程规划许可证》、《施工许可证》、《建设用地规划许可证》，购房人可要求房地产商在第一条相关位置填上“建设工程规划许可证号”和“施工许可证号”，在后面的空白栏填上“建设用地规划许可证”号等其它项目建设依据。

签订购房合同时应注意的问题： 1、核实卖方身份，交易对象必须是产权人；二、注意五证，核实房屋是否符合销售条件； 3、注意合同中双方的权利和义务； 4、注意是否有空白条款； 5、注意不要签阴阳合同。

一、明确违约责任一般来说，违约责任包括：（1）开发商出售房屋后要求换房，不按期交房，达不到交房条件却强行交房；（2）开发商有一房二卖，抵押房屋的情况；（3）办理过户手续时不符合规定和约定；（4）签订合同后，购房者要求退房，不按期付款。为了明确违约责任，合同中的约定越详细越好，违约条款才能落实。举例来说：开发商交付房屋的日期必须写具体，应明确到某年某月某日交付房屋；应明确提出合同中产权证发放到手中的准确时间等。提示：千万不要只约定一方违约，应向对方承担损失赔偿责任，因为这样的条款是没有约束力的。第二，明确定价方式和价格很多人买房都有这样的经历。当他们签订购房合同并支付首付时，开发商告诉他们房子涨价了，要么按照涨价后的价格执行，要么退房。这就要求我们在签订购房合同时，要准确到单价的具体金额，明确房屋的定价方式和总价。提示：签订购房合同时，价格条款必须明确，否则原本约定的价格可能会说变就变。那时，吃亏的只有购房者自己。第三，在明确如何处理面积差异时，套内面积缩水是很常见的。为了保护购房者的权益，购房者应在合同中约定套内建筑面积和共有面积，并约定建筑面积不变，套内建筑面积误差和套内建筑面积误差的处理方法。同时约定超出这个范围怎么办，退房还是不退房，退房包括什么费用，不退房怎么承担违约责任等。一般误差超过3％，可以要求退房。提示：购房面积一定要看清楚，切不可糊涂地让自己的房子面积缩水。第四，明确基础设施是否可以入住。基础设施一般包括供水、供电、供热、燃气、通讯（电话和宽带）、电视系统（公共电视天线、有线电视、卫星电视）、道路、绿化等设施。购房者应与开发商明确通水、通电、通风的准确时间，并在合同中明确入住后使用这些基础设施。同时也要约定开发商交房时不能使用的应急措施和赔偿措施。提示：必须明确天然气或煤气的准确通风时间，如果建筑入住率不到70％，即使通过管道，也可能不能使用煤气，会给生活带来许多不便。第五，明确公共设施是否可以按付买房时，开发商承诺的停车位、超市、娱乐设施等各种公共配套设施在交付时很可能无法兑现。购房者可以要求房地产开发商在合同中写明，按照规划要求建设的教育、医疗保健、环卫、邮电、商业服务、社区服务、行政管理等公共建筑设施必须与房屋同时交付使用。