民法典规定如何认定房屋买卖合同效力

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• 问民法典规定农村宅基地房屋买卖合同效力如何认定, 怎样确定合同无效
  

  1、宅基地房屋买卖的双方为同一集体经济组织成员的，且经过宅基地审批手续的，认定合同有效(即户口在该村或街道)。审批手续为经乡(镇)人民政府审核，由县级人民政府批准。2、集体经济组织全部成员转为城镇居民的，但尚未办理相关范围内国有土地使用权证的，此范围内的房屋买卖合同对双方当事人有法律约束力。 3、城镇居民购买集体经济组织所有宅基地上的房屋的，认定合同无效(市民购买集体土地房屋一律合同无效，不受法律保护)。 4、非同一集体经济组织成员之间购买宅基地上房屋的，认定买卖合同无效(不同村之间的村民互相购买房屋)。

• 问民法典房产公证有哪些效力，如何认定房屋买卖合同
  

  房产公证有哪些效力， 1、任何法律行为和有法律意义的文书、事实经过公证证明，国家证明它的真实性、合法性，即产生法律上的证据效力。人民法院审理案件中，如果在收集、调查证据时涉及某项文书，而这项文书业经公证证明，即应确认其效力，可以直接采证。但有相反证据足以推翻公证证明的除外。 2、依照法律必须公证证明的法律行为，则公证证明就成为这些法律行为生效的必要条件。法律对于不同的法律行为有不同的形式要求，包括口头、书面及公证证明，取决于该法律行为所产生(或变更、消灭)的法律关系的重要性、复杂性和它对于第三者的作用。虽未为法律规定而当事人自行协议公证证明作为双方法律行为必要的形式条件之一的，这一法律行为也必须公证证明方能成立。 3、债权文书，如债权人和债务人对权利义务关系没有争议、并经公证证明具有强制执行效力的，当债务人拒不履行时，债权人可以直接申请人民法院强制执行，不需要向人民法院起诉要求作出裁判。

• 问房屋买卖合同效力如何认定
  

  您的问题提得很好。在司法实践中认定房屋产权登记是房屋买卖合同效力的唯一体现的判决很多，也就是说房屋的买卖必须经过房产部门的登记，才有对外公示的效力，才能证明产权人产权的唯一性。但是，这个观点已经收到挑战，您所说的判决就是对传统观念的一种挑战。但是这种挑战，有其法理的基础，有时也能得到法院的支持，并不奇怪。举个例子：开发商将房屋卖给小业主，没有进行房屋过户登记，开发商的债权人查封了尚在开发商名下的上述房产，为了保护小业主的利益，法院一般会认定产权已经在小业主名下，开发商的债权人无权拍卖该房产实现债权。正如您所言，如果审判实践不分青红皂白，一律将占有即视为财产所有权已经发生转移地标志的话，那后果也是不可设想的。国家的法制将受到严峻的挑战！

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