购房者如何承担商品房虚假广告的责任？-法师兄

中华人民共和国广告法》第三十七条规定：“违反本法规定，利用广告对商品或者服务作虚假宣传的，由广告监督管理机关责令广告主停止发布、并以等额广告费用在相应范围内公开更正消除影响，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；对负有责任的广告经营者、广告发布者没收广告费用，并处广告费用一倍以上五倍以下的罚款；情节严重的，依法停止其广告业务。构成犯罪的，依法追究刑事责任。”因此，购房者为了让开发商承担商品房虚假广告的责任，必须证明以下四个方面：1、购房者要能够证明广告的内容是虚假的或者部分是虚假的，这种虚假是房地产商主观故意所为。这是房地产商承担责任的前提。2、购房者是受到欺骗和误导。购房者因为依赖（虚假）广告，对该广告承诺的内容抱有期望才购买房屋的，即受到了欺骗和误导。如果购房者在购房前已知或应知广告内容虚假，或者购房者的购房行为与虚假广告无关，则不能认为是受到了欺骗和误导。3、购房者的合法权益受到了侵害。购房者的合法权益受到实际发生的损害，这种损害包括财产的、金钱的、精神的。4、损害和虚假广告之间有因果关系。也就是说，是虚假广告欺骗和误导了购房者，给购房者的权益造成了损害，即虚假广告与损害之间有因果关系。

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（一）对邀约邀请性质的虚假广告的民事责任承担笔者在前文已经论述，当商品房销售广告的性质是邀约邀请时，开发商不需要为虚假广告承担违约责任。但...

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商品房销售虚假广告，是指房地产开发商为了销售其所开发的商品房，通过一定的媒介和形式，采用不真实的、甚至是欺骗性的、误导性的宣传来直接或间接地...

根据开发商侵犯权益的领域或涉及的情况，开发商的赔偿往往分为三类：民事赔偿、行政赔偿和刑事赔偿。首先说民事赔偿。经营者违反法律规定进行虚假宣传，被消费者起诉的，经营者应当依法承担民事责任，可以选择赔偿消费者金钱、道歉等措施来弥补自己的错误。如果经营者受到同类经营者的影响，因对方竞争对手的虚假宣传而减少收入，经营者完全有权向人民法院起诉，以赢得公正。然后就是行政赔偿。如果开发商的虚假宣传影响很大，涉及面很广，涉及他人利益较多，检查部门会进行检查。一旦确定，开发商应立即停止违法行为，并接受20万至100万的罚款。更严重的是，一张100万到200万的罚款立即落在违法开发商手里。不仅如此，相关部门还可以选择吊销开发商的营业执照。当事情发展到一定程度，开发商不仅会损失金钱，还会受到限制，接受有关部门的判决，如有期徒刑或拘役，但有期徒刑一般不会很长，两年以下即可。

《广告法》规定：“广告经营者、广告发布者明知或者应知广告虚假仍设计、制作、发布的，应当依法承担连带责任。”此处要求广告经营者与广告发布者基于过错承担责任，而对其他广告侵权主体承担责任是否基于过错，法律并无规定。推定过错责任是过错责任的加重责任，是为了更好地保护受害人，实现社会公平。笔者认为，广告侵权责任全部适用推定过错责任较为科学，理由如下：适用过错推定原则有利于保护消费者的合法权益。考虑到消费者权益受虚假广告侵害时，相关广告的资料和记录都在被告手中，消费者要证明广告中的一些虚假内容是非常困难的。《广告法》规定广告经营者和广告发布者适用过错责任归责，对其他广告侵权人则没作责任归责规定，使得消费者主张广告责任时阻力重重，所以适用过错推定原则才能更好保护消费者的合法权益。

目前，一些开发人员的宣传真实，许多购房者首先从广告中了解房屋的大致情况。但是，不要把宣传广告和商社的合同等号。宣传广告和开发人员口头约定的东西，如果很在意的话，也就是说，在宣传广告中喜欢宣传的某个方面，必须在合同中的补充协议中明确记载，违反合同必须在协议中设定赔偿条款。如果是现在的房间的话，可以来辨别真伪。