最高额抵押如何确定？法律如何规定？

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• 问法律是如何规定抵押金额
  

  抵押率是指债务与抵押物价值的百分比。设定抵押率，主要是防止抵押物不足以抵偿债务。抵押率有高有低，实际作法也不一样，法律也没有统一性的规定，由当事人商定，一般为60-80％。民法典虽没有抵押率的规定，但是有禁止性的规定。即：抵押人所担保的债权不得超出其抵押物的价值。财产抵押后，该财产的价值大于所担保债权的余额部分，可以再次抵押，但不得超出其余额部分。

• 问不同的抵押物如何设定同一最高额抵押
  

  合计最高额抵押合同为2000万，别墅可抵押五成即1500万，两套物业同时入押。需注意两点：1，自身征信是否符合抵押行最高额抵押征信标准，某行根据其征信可给出最高额抵押方案。2根据抵押行对征信的要求和抵押物政策有所不同。例：某君有住宅一套一千万，抵押行对不同类型抵押物所给出的抵押成数及额度。回答完毕，别墅一栋三千万。其中，住宅可抵押七成即700万

• 问最高额抵押登记如何办理?
  

  办理最高抵押登记需要注意什么？首先是最高抵押合同的合同文本。由于最高抵押是一种特殊抵押，与普通抵押有许多实质性的区别，因此在最高抵押合同的条款设计中需要高度重视。二是对抵押物的所有权进行审查，如抵押物上是否有其他在先物权，抵押物上是否有其他法定优先受偿权，抵押物的剩余价值是否超过抵押担保的最高限额等。第三，如果抵押物是房地产或者车辆、船舶等特殊动产，必须及时到抵押登记机关办理抵押登记。第四，在设定最高限额时，一般需要根据抵押物的剩余价值留出一定的空间，以保证逾期利息、滞纳金、违约金等有赔偿空间。比如抵押物的剩余价值是1000万，所以设定的最高限额一般不超过800万，否则主债务本金以外的其他费用可能很难实现。

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