国有企业土地使用权转让规定-法师兄

国有企业土地使用权转让规定

2024-12-18

国有企业土地转让的规定一、合同形式国有土地使用权转让应当签订转让书面合同，并明确双方的权利和义务。土地使用权出让合同和登记文件中所载明的权利和义务随之转移。二、权属调查和资信能力调查 1、在转让合同签订之前，需要对转让方的转让主体资格进行核实。转让方必须是国有土地使用证上载明的土地使用者。如果土地使用者为国有或集体单位，则应提交有资产处分权的机构出具的同意转让的证明。 2、转让方还需要认真审查受让方的资信能力，包括银行资金证明、是否存在重大债务纠纷等。以免在土地使用权转让后，资金无法收回。三、转让价格评估在转让前，应对土地转让价格进行评估。如果土地使用权转让价格明显低于市场价格，市、县人民政府有优先购买权。土地使用权转让的市场价格不合理上涨时，市、县人民政府可以采取必要的措施。尤其是转让方为国有单位时，国有土地及相关资产须经法定估价机构估价，并经国土部门予以确认。四、担保问题 1、拟转让的国有土地使用权是否存在瑕疵问题，是受让方必须关注的重点。转让合同签订之前，必须去国土部门、房地产主管部门进行调查，核实有无抵押与被采取司法限制。 2、鉴于有无土地权属及相关争议不易调查，加之受让方的履约能力难以判断，应明确双方相互提供担保。五、税费问题转让合同签订之时，双方应对有关应缴纳的税费项目、标准及数额进行咨询，并对税费负担问题进行明确。根据有关规定，税费的计算依据一般为土地成交价。如果成交价格明显低于正常市场价的，则应以土地评估价作为计算依据。六、土地用途及相关用地条件的变更 1、国有土地转让往往涉及土地用途变更问题，划拨土地使用权转让尤为突出。土地用途及相关条件能否变更、变更程序及费用负担应在转让合同中约定清楚。 2、转让前的土地大多是工业用地、办公用地等，转让后多为商业或住宅开发用地。不仅要经规划部门变更土地用途，补缴土地出让金，且须缴纳相关配套费用。有些虽不改变土地用途，却需改变出让合同限定的建筑密度、容积率、绿化率等用地条件。七、地上建筑物、其他附着物所有权归属问题 1、地上建筑物、其他附着物的所有人或者共有人，享有该建筑物、附着物使用范围内的土地使用权。土地使用者转让地上建筑物、其他附着物所有权时，其使用范围内的土地使用权随之转让，但地上建筑物、其他附着物作为动产转让的除外。 2、国有土地使用权转让的效力及于地上建筑物，无约定的，推定包含。国有出让土地未达到规定开发程度不得转让，划拨国有土地无地上建筑物不得转让。八、权属变更程序与支付转让价款问题因国有土地使用权转让须经合同签订、国土部门审批、补办相关手续、登记办证等多个环节，有时还涉及抵押权解除等程序。故转让费的支付应采用分期付款方式。即根据转让程序设定付款期限与金额，体现相互制约与督促作用，以降低双方交易风险。九、国有土地使用权设定抵押后的转让问题国有土地使用权设定抵押后，并非不能转让。可通过与抵押权人协商，以其他担保方式置换或以转让费支付借款的方式解除抵押等方式，实现转让目的。绝对没有可能不经过公开拍卖程序，而通过协议转让的形式取得该国有土地的合法使用权。但你可以通过参与购买他的股权等其他方式，控制其经营权，再想办法兼并等方法将他收入囊中。