民法典如何证明房屋买卖实际损失

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• 问房屋买卖合同未付款实际损失
  

  购房合同违约金比例：商品房买卖合同示范文本第九条是关于开发商逾期交房违约责任的条款，开发商一般会与购房人明确约定逾期交房违约金的计算标准，主要看您合同中约定的是按照已付房款还是全部房款，如果没有约定则双方可以协商。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”也就是说，违约金的数额由双方当事人自行约定，在没有约定时，则适用本条之规定。

• 问交房实际损失的证明
  

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的有关规定，合同中未约定逾期交付违约金的，违约金金额或者损失赔偿金额可以根据逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定。从上述规定可以看出，最高人民法院在合同未约定违约金的情况下，明确将同一地段类似房屋的租金标准作为确定逾期交付给购房者造成的损失赔偿的依据。之所以这样规定，是因为同一地段同类房屋的租金标准最大程度上与购房者可能遭受的损失相似。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。因此，如果开发商主张逾期交付给购房者造成的损失相当于同一地段同类房屋的租金，并要求将同一地段同类房屋的租金作为确定购房者损失大小的依据，人民法院可以根据同一地段同类房屋的租金标准调整违约金。

• 问交房日期到期如何证明实际损失
  

  根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷适用法律若干问题的解释》的有关规定，合同中未约定逾期交付违约金的，违约金金额或者损失赔偿金额可以根据逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资质的房地产评估机构评估的同地段同类房屋租金标准确定。从上述规定可以看出，最高人民法院在合同未约定违约金的情况下，明确将同一地段类似房屋的租金标准作为确定逾期交付给购房者造成的损失赔偿的依据。之所以这样规定，是因为同一地段同类房屋的租金标准最大程度上与购房者可能遭受的损失相似。因为在逾期交房的情况下，购房者通过租用同地段同类型的房屋，亦可以实现其对房屋占有、使用、收益之目的，故其租用同地段同类型房屋而向出租人支付的租金，便在很大程度上等同于逾期交房给其造成的损失。因此，如果开发商主张逾期交付给购房者造成的损失相当于同一地段同类房屋的租金，并要求将同一地段同类房屋的租金作为确定购房者损失大小的依据，人民法院可以根据同一地段同类房屋的租金标准调整违约金。

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