如何确保购买二手房时不是小产权房？

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• 问二手房买卖中房屋建筑时间如何计算, 如何确定二手房买卖的房屋产权
  

  一般情况下，土地证上的时间是指拿到土地（土地审批）的时间，而房产证上的时间是指房子的竣工日期。因此，房龄并不是指你拿到房产证的时间，而取决于开发商竣工的时间；而我们日常所说的70年产权、50年产权，则指的是从土地审批时间开始，即项目立项之初。此外，在二手房交易的时候，会产生5年之内增收营业税，这个5年又如何界定？据了解，如果是新房，会有三个时间产生（备案时间、契税完税发票时间、房产证办理日期），只要三者中任何一个时间过5年，就按满5年计算；如果是二手房，则以房产证上标注的时间为准。

• 问购买房产时如何确保购房合同的可靠性？
  

  在购房者支付了首付款且尚未签署正式合同时,开发商已明确表示愿意接受该房屋的买卖,这表明购房合同已经成立。根据合同约定,开发商有责任向购房者交付房屋。 值得注意的是,合同可以是书面形式,也可以是口头形式。虽然双方尚未签署正式合同,但支付首付款的行为已经足以表明一方已经开始履行合同义务。 如果任何一方出现违约行为,都必须按照合同约定承担相应的违约责任。 根据《中华人民共和国民法典》第四百九十条,当事人采用合同书形式订立合同的,自当事人均签名、盖章或者按指印时合同成立。在签名、盖章或者按指印之前,当事人一方已经履行主要义务,对方接受时,该合同成立。 此外,根据法律和行政法规的规定,或者当事人之间的约定,合同必须采用书面形式订立。如果当事人未采用书面形式,但一方已经履行主要义务并得到对方接受,那么该合同也会成立。

• 问怎样去购买二手房 二手房如何购买
  

  1、买房和卖方都要准备好过户所需要的资料。 2、去房屋所在区的房产交易中心，也就是房产局，办理相关业务。 3、拿这些材料去房屋预审的窗口，由其先预审一遍。 4、房屋预审结束后，去房屋评估的窗口，评估你房屋价格的。 5、去户籍窗口查询一下你名下到底有几套房产。

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