如何制定商品房预售合同书？-法师兄

商品房预售合同出售方：（甲方）地址：＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿购买方：（乙方）＿＿＿＿＿姓名：＿＿＿＿＿性别：＿＿＿出生：＿＿＿年＿＿＿月＿＿＿日国籍：＿＿＿＿＿身份证号码：＿＿＿＿＿地址：＿＿＿＿＿电话：＿＿＿＿＿根据中华人民共和国法律、《××××土地管理条例》和《××××商品房产管理规定》，甲乙双方本着平等、自愿、诚实、信用的原则，就甲方位于××市××用地面积××平方米的土地使用权，经市府国土局批准，取得土地使用权证书，并拟将该土地兴建楼宇，由甲方预售，订立本合同。第一条甲方经市府国土局批准，取得位于××市××用地面积××平方米的土地使用权。地块编号为××，使用年期为××年××月××日至××年××月××日止。甲方在上述土地兴建楼宇，系定名为××，由甲方预售。第二条乙方自愿向甲方定购上述楼宇的第××幢××号（第××层）。建筑面积为××平方米，土地面积为××平方米（其中：基底分摊××平方米、公用分摊××平方米、其他××平方米）。第三条甲方定于××年××月××日交付乙方使用。如遇下列特殊原因可延期交付使用，但不得超过××天： 1．人力不可抗拒的自然灾害； 2．施工中遇到异常困难及重大技术问题不能及时解决； 3．其他非甲方所能控制的因素。上述原因必须凭深圳市有关主管部门的证明文件为依据，方能延期交付使用。第四条甲乙双方同意上述订购之楼宇售价为：××单价××元／平方米，总金额为××千××百××十××万××千××百××十元整（小写××万元）。付款方式：乙方按甲方指定收款银行：帐户名称：＿＿＿＿＿帐号：＿＿＿＿＿分期（一次）付款（见附表一）。第五条乙方如未按本合同第四条规定的时间付款，甲方有权追索违约利息。如逾期××天以上，仍未付所欠款项和利息，甲方有权单方终止合同，将楼宇出售他人。第六条甲方如未按本合同第三条规定的日期交付给乙方使用，应按合同规定交付日第二天起计算付款利息，以补偿乙方的损失。

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1.出卖人没有取得商品房预售许可证明，与买受人订立商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。《商品...

答

房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，到商品房所在地的县级以上房地产开发主管部门和负责土地管理工作的部门备案。房地产开发企业...

预售特征(1)房屋预售是一种附加期限的交易行为。即商品房买卖双方在合同中约定了一个期限，并把这个期限的到来作为房屋买卖权利义务发生法律效力或失去效力的根据。(2)房屋预售具有较强的国家干预性。由于商品房的预售不同于房屋的实质性买卖，真正的房屋交接尚未形成。国家因此加强了对商品房预售市场的规范。我国对商品房预售的条件资格及程序作了规定，而且还要求在预售合同签订后向当地房地产管理部门办理登记备案手续。预售合同(1)双方的名称、地址，法人组织必须有法定代表人签名。(2)标的，即预售商品的位置、编号。(3)数量，预售商品房的数量，面积应以平方米来计算，并明确的是建筑面积还是使用面积或其他面积。(4)价款即房屋的价金，如每平方米多少元。不仅应标明单价，还应标明总价；我国《房地产管理法》虽然对商品房预售的条件和程序进行了规定，但对预售款征收的数额和期限却没有统一的规定，当事人应在合同中明确。根据建设部的规定，预收商品房预售款，在房屋开工建设时不得超过40%，待建房工作量完成一半时再收至60%，到房屋封顶可收至95%，到房屋交付使用时再全部收取。(5)交付方式和期限，包括预售款的支付方式和房屋的交付方式。(6)房屋使用性质，明确是住宅用房、办公用房还是经营用房或其他用房。(7)房屋产权转移的方式、期限。(8)违约责任。(9)双方约定的其它条款。

《民法典》规定商品房预售合同可以协商撤销，也可以诉讼撤销或仲裁撤销。诉讼撤销或仲裁撤销的情形有：一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力签订了合同；一方实施欺诈行为签订的合同；一方或第三人以胁迫手段，使对方在违背真实意思签订的合同；重大误解签订的合同；法定其他情形等。

商品房预售合同是指商品房预售方和预购方双方约定，预售方在约定时间内将建成的商品房所有权转移于预购方，预购方向预售方交付定金或部分房款并按期接受商品房的书面协议。根据《城市商品房预售管理办法》规定，商品房预售是指房地产开发企业(以下简称开发企业)将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。在商品房预售合同中，预购方于多数情况下是分期支付房屋的价款，这种作法类似于分期付款买卖，但它不是分期付款买卖合同。其原因有三：一是分期付款买卖合同的标的物在合同生效后必须交付给买受方，这样才能实现买受方的经济目的。可见，分期付款买卖合同的标的物必须是现实存在的物。但在商品房预售合同中，作为标的物的商品房尚不存在或尚在建造中;二是分期付款买卖合同的买受方在接受标的物后，尚有二期以上的价款需要支付;但商品房预售合同中，预购方既可以在取得房屋前一次性支付房屋的全部价款，也可以在取得房屋前分期支付价款。前者是在取得标的物之前的分期付款，而后者是在取得标的物后的分期付款;三是分期付款买卖合同的功能在于出卖方向买受方融资，以满足买受方资金不足的需要。而商品房预售合同的功能在于买受方向出卖方融资，以满足出卖方资金不足的需要。