商品房预售许可证在什么情况下能用-法师兄

《城市商品房预售管理办法》第五条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25％以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。” 《城市商品房预售管理办法》第六条规定：“商品房预售实行许可证制度。开发企业进行商品房预售，应当向城市、县房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。” 根据上述规定，房地产开发企业预售商品房应当按照规定领取商品房预售许可证，同时要符合交纳全部土地出让金，取得土地使用证、建设工程规划许可证、施工许可证、完成一定量的工程投资等条件。满足条件的商品房，可以进行认购。

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商品房预售在预售前应满足以下条件：预售人已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；预售人持有建设工程规划许可证，预售收入必须用于相关工...

答

规定商品房预售的条件是规范房地产开发销售行为，保护购房者利益的必然要求。商品房预售是—种特殊的买卖行为，主要是由于买卖的标的物是一种尚不存在...

没有商品房预售许可证，就出售商品房，由县级以上人民政府房产管理部门责令停止预售活动，没收违法所得，可以并处罚款。你一次性付清了所有款项，如果后来商品房预售许可证办下来了，那么，你可以和开发商协商要求得到些补偿，不一定要立即向房屋所在地县级以上人民政府举报，因为有些情况你可能不知道，开发商有理由证明他的行为并不违法。如果预售许可证办不下来，那么，你可以退房，并追究开发商违约责任。

购买未取得商品房预售许可证的期房并支付房款，风险是很大的。首先，开发商未取得预售许可证，一般会进行所谓的“内部预售”，这本身就是一种违法行为。国家有关法律、法规已有明文规定：严禁开发商无证预售。而购房者购买无证商品房的行为也是法律禁止的。其次，对购房者来说，其“预购”商品房的行为也得不到法律的充分保护。在司法实践中，如果因此而发生纠纷，由于上述公司的预售行为是无效的民事行为，因此购房者只能主张返还预付款并要求赔偿损失，而当该公司无财产可供执行时购房者的权益将无法得到实现。另外，如果公司在取得预售许可证后，再就购房者所“预购”的房屋与第三人签订预售合同且经房地产交易中心登记备案，则购房者为此对该房屋主张权利同样也得不到保护。这是因为购房者与开发商之间没有合法的预售合同关系。最后，如果开发商广告中所作的宣传内容如楼盘的设计方案、小区规划等尚未经过规划等有关行政主管部门批准，开发商就构成虚假宣传，属欺诈消费者的行为。对购房者来说，支付了房款后，在今后签订预售合同时，可能面临开发商的很多承诺在签订正式预售合同时都要作出重大修改、变更，这时，购房者的购房利益就有可能得不到保证。

我国《城市房地产管理法》第45条规定，商品房预售应符合下列条件： (1)预售人已取得房地产开发资质证书、营业执照； (2)已交付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，土地使用权未经抵押。 (3)持有建设工程规划许可证。房地产开发商如果违反城市规划自建商品房并将其预售，真正受到损失的将会是善意购买人。 (4)按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间。 (5)七层以下的达到主体工程封顶；七层以上的，主体工程须建到工程预算投资总额的三分之二以上层数；已经同金融机构签订预售款监管协议。 (6)已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。 (7)法律、法规规定的其他条件。