成立的条件是什么，哪些情况下购房

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• 问欠条在什么情况下是不成立？
  

  (1)欠款人具有相应的民事行为能力。8周岁以下的人是无民事行为能力，该类人书写的欠条无效； (2)在欠条中对于欠款的意思表示不是欠款人的真实意思，《民法通则》规定，一方以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思情况下所为的民事行为无效。 (3)恶意串通，损害国家、集体或第三人利益的欠条， (4)欠条中的内容违法，也就是基于违法行为产生的欠条，或者以合法形式掩盖非法目的的欠条，例如：赌博、走私等活动产生的欠条； (5)欠条中没有欠款人本人的签名或者他人伪造欠款人签名的，该类欠条的内容并未得到欠款人的确认，故欠款不发生任何效力。

• 问购房人享有的法定条件下的退房权利有哪些，什么情况下购房人可以退
  

  购房人所享有的在以下6种法定条件下的退房权利： 第一类是购房合同无效而导致退房。如果开发商的销售行为违反了法律、行政法规的强制性规定，比如开发商已将土地设定抵押却没有告知购房人，开发商未取得预售许可证等等，根据法律规定，该购房合同无效，购房人有权退房。 第二类是购房合同被依法撤销而导致退房。对于购房人因重大误解而订立的合同，或者在订立合同时显失公平的，或者开发商以欺诈、胁迫、乘人之危的手段使购房人在违背真实意思的情况下订立的合同，购房人有权请求人民法院或者仲裁机构予以变更或者撤销。但通常情况下，购房人想以此作为退房的理由，往往举证较为困难。 第三类是套型误差而导致退房。对于交房时的套型与设计图纸不一致的，或相关尺寸超出约定的误差范围，而合同中又未约定处理方式的，购房人有权退房。这种情形适用于按套计价的预售房屋。

• 问哪些情况下的认购协议是购房合同
  

  如果购房人自己想签订认购的话，则要避免认购书中的受牵制条款。前些年的认购书中往往有这样的条款：购房人在规定期限内未签订合同的，开发商所收定金不予退还。但不签合同的原因有很多种，其中主要原因往往是在具体条款上达不成协议。这种情况不能完全将过错就归结于购房人。但因为该条款的存在，开发商往往以此威胁购房人。如果由于各种原因必须签订认购书的话，应当避免该条款的出现。建议购房人要求签订市建委制定的认购书示范文本，该文本充分保护了购房人的利益。该文本第六条规定：“认购人在第四条第二款约定的期限内与出卖人协商商品房买卖合同的相关条款，但双方未达成一致意见，自第四条第二款约定的期限届满之次日起超过___日的，本认购书自动解除;双方也可以协商解除本认购书。出卖人应当在本认购书解除之日起___日内将已收取的定金退还认购人。”按照该条款，如因合同条款原因未达成协议的，认购书自动解除，开发商应当返还定金。

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