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被拆迁房屋性质和面积的认定是对被拆迁房屋进行估价的一个前置程序，被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋权属证书及权属档案的记载为准；各地对被拆迁房...
房屋建筑面积，以房地产权证记载的建筑面积为准。无房地产权证的，以相关批准文件记载的建筑面积为准，实际建筑面积小于相关批准文件记载的建筑面积的...
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《国有土地上房屋征收与补偿条例》第十九条，对被征收房屋价值的补偿，不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值，由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收评估办法评估确定。 《国有土地上房屋征收评估办法》第十四条，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。 因此，被征收房屋的补偿价值是以房屋建筑面积确定的，并应考虑新旧程度等其他影响房屋价值的因素。 被征收房屋室内装饰装修价值，由被征收人和征收部门协商确定，协商不成的，可以委托评估机构评估。 成套住宅的面积由套内建筑面积和共有分摊面积组成，套内建筑面积包括套内墙体面积、套内使用面积和套内阳台建筑面积。
被拆迁房屋领有建设主管部门颁发的《建设工程规划许可证》，尚未领取产权证书的，应当在该许可证批准的范围内，确定该房屋的建筑面积。租赁合同仅记录使用面积的，可实地测量，也可按下列公式计算房屋建筑面积。计算公式为：该房屋内各户的建筑面积＝每个家庭的使用面积×建筑面积系数；其中：建筑面积系数＝ 该房屋总建筑面积／房屋总使用面积。3、在执行政府规定租金标准的公有住宅中，如大厅、厨房、厕所、楼梯间等共用部分。，租赁合同或房地产管理部门的租赁管理数据有记载的，按记载面积计算；没有记载的，按照共同使用户数均分计算。4、如果房屋所有权证或租赁合同（公房租赁）记录在阁楼上，净空高度为1、4米以上（含），不超过2米．2米的部分，根据实际使用面积的50％计算建筑面积，净空高度为2、2米（含）以上的部分，根据实使用面积的70％计算建筑面积。
委托拆迁估价的，拆迁当事人应当明确被拆迁房屋的性质（包括用途）和面积。对于房屋的性质，面积认定应注意以下几点：（1）被拆迁房屋的性质和面积一般以房屋所有权证和所有权档案的记载为准；各地对被拆迁房屋的性质和面积有特殊规定的，从其规定；拆迁人与被拆迁人就被拆迁房屋的性质或面积达成一致的，可以根据协商结果进行评估。（2）被拆迁房屋性质不能一致的，应当向城市规划行政主管部门申请确认。被拆迁房屋面积不能协商一致的，可以向《房地产测绘管理办法》规定的房屋面积鉴定机构申请鉴定；未设立房屋面积鉴定机构的，可以委托具有房地产测绘资格的房地产测绘单位进行测绘。（3）市、县规划行政主管部门和房地产管理部门应当制定办法解决拆迁涉及的被拆迁房屋的性质和面积的具体问题。
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