合肥二手房交易流程是怎样的

一、合肥二手房交易流程： （一）看房：买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用由买卖双方支付； （二）查档：买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案； （三）签合同：买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司； （四）卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务； （五）资金监管及贷款申请：买方支付首期款到按揭银行资金监管账号（一般是原贷款银行，如果换其他银行会多出一些费用），买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件（一大堆，都没看清楚，只是忙着签名），买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方（一般银行直接通知担保公司），约7-8个工作日左右； （六）赎楼：买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右； （七）房屋过户：买方同担保公司去市房地产产权登记中心递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日； （八）买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证；担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右； （九）交房：买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。 二、合肥二手房交易流程是怎样的 （一）定价位 从家庭收入及银行贷款两方面来衡量出自己的付款能力（月供最好不要超过家庭月收入的三分之一），以此定自己可购买多少价位的房子。 计划赶不上变化，可能会多出一些意想不到的开支。不能把首付能力定在自己所能承受的最高限度。事先要预留足够的中介费、契税、维修基金等费用。 （二）定地段 考察同等价位的不同地段，最好多变换思路，反复比较，再决定最适宜自己居住的地段。（板块选房、站点街区） 重点考察交通、生活配套、医疗教育配套、居住氛围和周围的污染情况等。 （三）定户型 根据自己的家庭结构和需求决定楼层、房型、面积等。 （1）寻找房屋的途径有哪些 房产网站，信息量大，但需要考察其真实性 （2）考察房源和房主信息 （四）房源信息 通过和房主、中介、物业、住户的沟通全面了解房源信息，除了观察社区环境（如何考察社区配套）、房源位置、房屋质量（怎样检查房产是否存在质量问题）等，装修二手房（选择装修房需知）还牵涉到装修、设备和估价的问题。 1、一定要实地看房（选购二手房“十看十不看”），最好分时段在不同的气候多看几次，得到最直观的感受。另外，如安保、栋距、采光、通风、污染和房屋本身质量上的细节都是考察重点（夏天看房须知）。 2、确定该二手房上市交易资格，避免买到“风险房” （五）房东信息 为了交易安全，了解房主信息（买卖双方怎样了解需要的信息）也是很必要的。包括房主的身份证明、资格证明，房屋的产权情况（不容忽视的二手房产权知识）、有无负债等。 （六）定金、支付价款 买方在选择好了合适的房源之后，可以在正式签约之前支付一定比例的定金以表示购买的意愿。按照规定签订房屋买卖合同，按时付款。 1、支付定金的方法 一般定金约占房款的1%至3%。 定金支付流程： 要求中介公司出示上家委托中介挂牌出售该房源的委托协议。协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限等，还有上家委托中介公司收取定金的说明。 与中介公司签订书面的房产认购协议（定金合同）。至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法、签订买卖合同的时间等约定，并一定要加盖中介公司的印章。 在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据，由中介经办人员签字并加盖公章。 （1）买方要注意分清订金和定金的区别并索要收据，如上家没有委托中介而直接收取，也要求出具收条。 （2）确认签订定金合同时所需证件。 2、签房屋买卖合同的方法 买卖双方带好所需材料签订房屋买卖合同。（买二手房，三个合同要签好）如果需要贷款，则要签订贷款合同和保险合同。同时双方与中介签订居间合同，并约定佣金的支付方式、时间等。房屋买卖合同签订后要送至房地产交易中心备案。 （1）出售房源的委托合同必须在交易中心备案后才可以签订正式的房屋买卖合同（如何签订二手房买卖合同）。 （2）签约使用的是统一的规范合同，而合同约定要尽量详细，包括房屋设施情况、付款（包括中介费）时间方式、过户时间、税费分担、物业交割、违约责任等等。 （3）核对签约所需相关证件资料。 （4）如果出售房源带有租约，确认承租人放弃优先承购权。 3、付款的组合方式 付款方式可以有多种组合，根据实际情况在合同中约定，按合同付款。 （1）一次性付款的方式风险较大，一般建议买方保留一定的尾款在交房时确认房屋质量且上家户口已迁出后支付。 （2）买卖双方根据居间合同约定支付中介费，一般为房款的2%，买卖双方各承担一半。 4、贷款流程 付款方式可以有多种组合，根据实际情况在合同中约定，按合同付款。 产权交易过户必须在卖方注销抵押登记事项办理完、买方贷款审批后才能进行。 （七）收房 提醒卖方根据规定时间交房，并按照合同的约定仔细验收房屋，结清各类费用，办理业主更名手续，付清剩余款项。 1、接收房屋 根据买卖合同约定的时间，一般卖方应该在拿到新的产证之后一周内办理交房。 2、验房到底验什么 验房除了按照合同约定查验房屋质量和附属设备情况是否完好外，主要是和卖方办理水电煤、物业管理、维修基金、电话、有线电视等更名过户手续，结清维修基金、水电煤等公用事业费，可继续委托中介代为办理。 验房时最重要的是结清各类费用（如何处理物业管理费、手续费、装修押金、维修基金），并且确认上家户口（二手房买卖中户口该如何处理）已经迁出，以确保不会对再次的交易或日常生活产生影响。 3、付清余款入住 验房完成，一切确认完毕，就可以将尾款结清了。 三、二手房卖方注意事项 1、不要全权委托公证 如果卖房人的房子存在贷款按揭，在卖房前又不能自己还贷解除抵押，一般需要委托中介，以及担保公司全权处理的，以达到赎楼以及卖楼的目的。而卖方在这个中间出现的问题是最多的，因为全权委托，中介可以不经卖方同意，完全可以自行买卖该房屋，同时也常常违背卖方的一些口头意见，不按照卖方的意愿控制房产，而按中介自己的意愿控制该房产。 2、有租约的房屋要先确认优先购买权 有租约的房屋要确认租房者不会行使优先购买权，同时要租房者出具声明书，放弃该项权利，一旦忽视租房者的优先购买权，后果会很严重，租客可以要求撤销你和买方的买卖合同，就是过户了，仍会撤销，有相当多的案例。租房者放弃了优先购买权，也要告之买方知道有租客的存在，否则到时买方找麻烦。 3、慎重对待定金 是定金就签收定金，不是定金不要签收是定金，首期款一定要买方做资金监管，最好是找银行，而非中介。一定要看到监管资金，和银行承诺贷款，才去办理。

《中华人民共和国城市房地产管理法》
第八条  土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。
第十六条  土地使用者必须按照出让合同约定，支付土地使用权出让金；未按照出让合同约定支付土地使用权出让金的，土地管理部门有权解除合同，并可以请求违约赔偿。