上海不动产登记流程

一、预检 在交易登记大厅入口附近设置预检台（总咨询台）。 (一）预检台配备 1、人员。预检岗位总人数可配备2-4人，由登记、税务共同派员负责，具体人员安排由各区登记、税务部门根据本区实际协商确定。 2、业务申请表及样表。现为： （1）《购房人家庭成员名下住房情况查询申请表》、 （2）《上海市房地产交易涉税情况表》。 3、联办业务告知单 (二）预检人员工作要求 1、登记预检人员负责询问申请人需办理的业务类别，按照综合受理、登记受理分流，并根据办理业务的申请材料清单，检查申请材料的格式、数量是否满足要求，指导申请人填写《购房人家庭成员名下住房情况查询申请表》。 2、税务预检人员负责协助询问申请人需申请减免税收的情况，检查相关业务需提交的材料的格式和数量，指导申请人填写《上海市房地产交易涉税情况表》。 3、时间允许时，建议预检人员协助申请人将申请材料按照交易、税收、登记业务进行分类。 4、满足要求通过预检的，发放办件号码。不满足要求的，请申请人按照相应要求补充。 二、综合窗口预收件/登记窗口受理 涉及登记与交易税收联办的（包括交易登记联办、交易税收登记联办、税收登记联办）申请，由综合窗口进行预收件；仅涉及登记的申请，由登记窗口进行登记受理。 (一）综合窗口预收件 1、人员。具体窗口数根据各区不同情况设置，窗口岗位由登记人员负责。在业务联办初期，各区税务局可根据实际情况适当安排业务熟练的税务人员在受理窗口提供现场支持，具体形式和人员由各区登记、税务部门根据本区实际协商确定。 2、工作要求 登记人员负责询问申请人需申请的事项，清点、收取申请材料，请申请人签署登记申请表、EMS详情单（如有），开具缴费单、预收件单。预收件后，将申请材料按照交易、税收、登记业务分装。 现场支持的税务人员负责协助登记人员即时对收取的申请材料进行形式审查，及时提出补正意见，甄别其中可当场办税的申请。属于可当场办税的，综合窗口预收件后，税收件袋即时转税务部门（为便于工作，建议在综合窗口旁设置当场办税窗口），并通知申请人当场缴税；不属于可当场办税的，税收件袋由税务人员定期签收、领取。 交易件袋按要求转房屋状况查询人员，做好签收。 对于交易、登记目前可以考虑串联办理，件袋捆绑流转，节约件袋分装合并时间；后续房屋状况查询结果线上反馈功能完成后，直接并联办理。 (二）下一阶段工作（启用申请资料扫描、推送） 启用申请资料扫描、推送后，综合窗口收取一份申请资料，扫描后，连同已提取获得的相关字段信息，推送到交易税务登记审核部门，纸质资料由登记部门统一存档。 1、人员要求：各区根据业务量配置专人（扫描外包公司）负责扫描工作。 2、工作要求：接收到申请资料后，立即扫描，以便信息及时推送。 三、房屋状况查询审核 (一）现阶段工作要求（房屋状况查询结果线下反馈） 1、查询人员领取件袋后，及时录入房屋状况查询系统。当日上午（或下午）收取的件袋，录入时间应不超过当日上午12点（或下午下班前），以便房屋状况查询系统定时（中午12：00及午夜12:00）进行核心比对。 2、出具结果。每日12点前录入的件袋，务必在下午下班前完成审核，出具结果；下班前录入的件袋，务必在次日12点之前完成审核，出具结果；查询结果存有异议的件袋，力争自收件之时起23小时处理完毕。 3、查询人员打印查询结果，分别反馈登记、税务审核部门。 (二）下一阶段工作要求（房屋状况查询结果启用线上反馈后） 1、查询人员领取件袋后，录入房屋状况查询系统。当日上午（或下午）收取的件袋，录入时间应不超过当日上午（或下午）的业务办理时间，以便房屋状况查询系统定时（中午12：00及午夜12:00）进行核心比对。 2、出具结果。每日12点前录入的件袋，务必在下午下班前完成审核，出具结果；下班前录入的件袋，务必在次日12点之前完成审核，出具结果；查询结果存有异议的件袋，力争自受理之时起23小时处理完毕。 3、查询人员无需操作（房屋状况查询结果直接线上反馈登记、税务审核部门）。 四、税务审核 (一）现阶段工作要求（契税完税证明线下反馈） 1、税务人员签收件袋后，应当在3日内完成后台处理工作（不含签收当日）。 2、登记部门在预收件单上写明“请申请人于预收件4个工作日后至税务机关办结涉税事项，提交契税完税证明最后期限为预收件后第20日，逾期未提交的，退回申请材料。”申请人完税后，税务人员开具契税完税证明，供申请人办理不动产登记。 (二）下一阶段工作要求（契税完税证明启用线上反馈后） 1、税务人员签收件袋后，应当在3日内完成后台处理工作（不含签收当日）。 2、登记部门在预收件单上写明“请申请人于预收件4个工作日后至税务机关办结涉税事项，提交契税完税证明最后期限为预收件后第20日，逾期未提交的，退回申请材料。”申请人完税后，税务人员无需开具契税完税证明（契税完税证明直接线上反馈登记审核部门）。 五、登记审核 (一）人员要求：各区根据实际情况配置。 (二）现阶段工作要求（终审、登簿节点未分离） 1、系统操作：终审审核完毕后系统上不提交，待申请人缴税。 2、件袋流转：申请人完税，接收到受理窗口已收到契税完税证明的信号后，终审通过系统核验契税完税无误，提交，件袋即时流转至缮证岗位。 (三）下一阶段工作要求（终审、登簿节点分离） 1、系统操作：终审审核完毕后系统可直接提交。案件等待税务传送的契税完税信号。案件只有在同时满足“终审已提交”、“契税完税信号已收到”两个条件后，进行系统登簿。契税核验由系统自动完成。终审的审核意见修改为：“同意，待申请人完税后登簿。” 2、件袋流转：终审提交后，件袋流转至缮证。 六、申请材料的流转与补正 (一）申请材料的流转 申请材料分装的三个（或两个）件袋，原则上在当前工作完成后半天内进行流转。各区可根据实际情况，加快流转频次，确保其他联办部门有充裕时间审核。 下阶段启用申请材料扫描、推送后，收取一份申请材料，纸质件袋不再流转。 (二）补正与案件回退 1、人员要求：接收补正材料、流转补正件袋，可由原窗口人员或专人负责，各区根据实际情况安排。 2、工作要求： 预收件后，税务部门认为还需要申请人补交材料的，由税务部门负责通知申请人，告知其需补正的材料，请其尽快补正。税务工作人员在预收件单空白处写明需补正材料及补正理由后，将件袋按原流转路径回退至不动产登记部门，并做好交接记录工作。申请人至指定窗口补齐材料后，窗口人员重新出具预收件单，告知申请人办理时限重新计算，并将材料及时流转税务部门。 如果需补正内容简单，不需要重新调整预收件单内容的，为简化手续，方便申请人，由税务部门直接接收补正材料。 下阶段启用申请材料扫描、推送后，通过平台进行案件回退，补正材料扫描后再推送。 交易、登记部门补正可参照上述流程办理。 七、缮证 (一）人员要求：各区根据实际情况配置。 (二）现阶段工作要求（房屋状况查询结果、契税完税证明线下反馈） 1、打印：打印证书、证明、审核表等。 2、件袋流转：缮证后将件袋流转至发证窗口。 3、EMS领证：将证书、证明装入EMS专递封套，粘贴详情单。 (三）下一阶段工作要求（房屋状况查询结果、契税完税证明启用线上反馈） 1、打印：打印证书、证明、审核表、房屋状况查询结果、契税完税证明等。（对于房屋

《中华人民共和国民法典》第二百零九条不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。 依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。 第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。 国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。 第二百一十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。