商品房买卖解释第八条第一项该怎么理解呢？

2024-06-07 3人已浏览

吴莉律师专职律师

广东天穗律师事务所

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专业分析

你说的解释应该是《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，该解释规范的是商品房合同纠纷，第八条的背景是当时多数地方尚无产权登记的电脑系统，全靠手工办理。因此开发商很可能出现一房多卖，或者将已售或预售房屋抵押贷款。在大多数地方，目前已有产权产籍管理系统，为了防止第八条的违法情况出现，还有很多地方利用电脑系统进行商品房预售监管，，有的地方尚未开展网签备案的，已办理预售许可证的项目，不管是否开始进行销售，不得进行在建工程抵押，因无法向不特定的人（购房者）征询是否同意抵押该房屋。有的地方销售房屋，必须进行网签备案（对公众开放可查），以及商品房预售资金监管，此类地方一般扣除已进行预售网签的房屋，方可办理在建工程抵押。而不是去征询已购房者之意见。如何理解呢该条款规范的是购房者因故未能取得房屋的情况。条件是未能取得房屋，权利是解除合同并请求赔偿。销售房屋为期房（尚未进行竣工验收）的，开发商只能办理在建工程抵押，在当时的条件下，无法穷尽核实已预售房屋，开发商办理在建工程抵押时若已将房屋预售，则可能导致将来实现抵押权之时，损害预购房屋者之利益，因抵押权为已登记之权利，有优先受偿权。而在当时，预售房屋不管是否备案都很难通过合法途径对抗抵押权。目前对于已预售房屋，开放预告登记，预告登记不是物权的一种，而是请求权，对将来能够取得物权的一种保障。已预告登记的房屋，开发商一般不能进行处分，法院进行查封时也要回避该类房屋，可以说法律和政策是相当倾向于购房者。即使开发商不配合，预告登记也可以由购房者单方申请。销售房屋已建成的，购房者，依法应当及时申请房屋所有权登记。总之，目前的条件，基本能有效规避该法释第八条提及的纠纷。购房者应当主动保障自己的权益，而不要等风险发生再来寻求保护。

法律依据

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