北京买房的流程

一、进行选房： 买房子地理位置对于想要的人来说，应该选择的地段、有政策进行倾斜的地段和环境、交通、基础配套设施即将会得到较大的改善的地段，这样的地段在今后将有比较大的的。 其他的购房人，一般年纪大的应选择环境比较幽雅、空气好的地段，就医看病是不是方便也应是应该重点考虑的因素；上班族则应选择上、下班和交通方便的地段；有孩子的家庭则应该考虑的那些地段。 在近几年年来，开发商在进行房屋设计时大都遵循“三大”的原则，可以这么说提出的这一观点，摈弃了原来的居住理念，符合老百姓对于住房功能不断完善的要求。但一些开发商盲目追求“三大”，反而给消费者带来使用上的不足或浪费。认为，在追求“三大”的前提下，还应满足以下几个条件：主卧室应保证15平米以上；起居室不要过大，一般在25平米即可。 与此同时在选择户型时应注意： 1、大厅内户门不要过多，面宽（或称厅跨）应3．9米以上，至少也应满足3．6米； 2、户型动静区域宜分清。卧室位置要求深一些，户门好不要直接面对着厅，同时卫生间与主卧的距离要近，避免穿厅； 3、要注意房屋通气性。户内空气对流也是考察户型好坏的重要指标。 4、当购房人在选择居室朝向的同时，也应考虑室外景观。如能看到山、水、社区花园，会让您感到心旷神怡，使您一天紧张的心情得以放松。 社区环境社区内外环境的品质高低是体现居住质量的核心。 小区内环境，可从以下几个方面审视： 1、本小区内绿化程度； 2、这个小区内功能划分； 3、在社区内无干扰，人、车分流。 小区外环境应多观察，是否体育场、公园、高校等，或依山、临江。 注意考察配套设施购房人在选择楼盘时，还应考虑菜市、医院、银行、、公交线路等生活配套设施。配套设施越全，日后越会让您感到生活的便利。 注意查看法律文件法律文件包括：五证、两书、开发商营业执照，现房还应有竣工验收报告。 房子五证：建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程开工证、国有土地使用证、销售（预售）许可证。 房子两书：是指住宅质量保证书、住宅使用说明书。 二、房子物业管理 询问物业管理标准目前北京商品房大致可分为乙级住宅、甲级住宅、等几类，北京市小区管理室都做出了相应收费标准。购房人应先了解开发商拟定选择的物管公司，然后了解收费标准和内容。这样既可以保证您今后的合法权益不受侵害，又可以让您对今后的生活负担，做到心中有数。 三、房屋总价格、单位价格、楼面地价 房子总价格：简称总价，是指一宗房地产的整体价格。一般来说，总价不能说明房地产价格水平的高低。 房子单位价格：简称单价，是指单位土地面积或单位建筑物面积的地价、房价或房地价格。单价可以反映房地产价格水平的高低。 房子楼面地价：又称单位建筑面积地价，简称楼面价，是平均到每单位建筑面积上的土地价格。楼面地价＝土地总价格÷建筑总面积；楼面地价＝土地单价÷容积率。 四、房子的签订认购书 在商品房正式销售工作开始后，一般会设立售楼处，购房人在认可本项目后，可到售楼处签订认购书，并缴纳订金。销售方应实事求是地向购房人介绍项目的进展情况，并将签约须知及有关的宣传资料和法律文件交给购房人。 其实签订认购书是商品房销售程序的一个环节，买卖双方签订认购书的主要内容包括： （1）房屋开发商名称、地址、电话；销售代理商名称、地址、电话；认购方名称、地址、电话、身份证件；指定律师所名称、地址、电话。 （2）客户认购物业的楼层；户型；房号；面积。 （3）购房房价。包括单价；总价。 （4）买房付款方式。包括一次性付款；分期付款；按揭付款。 （5）房屋认购条件。包括：定金金额；签订正式契约的时间、地点；付款地址和帐户，签认购书至正式签约期间违约补偿方式和争议解决方式。 在签订完认购书后，销售方应给购房人《签约需知》，以使购房人清楚下一环节及签约有关细节。签约须知主要内容包括： （1）本项目法律文件：国有土地使用证号、销售许可证。 （2）房屋购买人应携带的有效身份证件。公司应携带的文件、购房批文等。 （3）购房房款支付方式。 （4）买房应缴纳的税费说明：印花税、契税、手续费、房产权属登记费、权证工本费、权证印花税。 五、房屋预售 房屋买卖双方只有办理完预售登记后，契约方能具备法律效力。买卖双方应在契约签订后30日内，到所属房屋土地管理局市场处办理。同时交纳印花税。在此期间，买方如转让其所购房产，买方与受让人应在契约上做背书，在背书签字之日起十五日内，双方持有关证件到市场处办理转让登记，在转让登记申请表上签字，市场处在办理转让登记之日起十日内通知卖方。 六、房屋签订买卖契约 房屋购买人在签订认购书后，应在认购书中约定的时间内到指定地点签订正式契约。契约包括：内销商品房销售契约、内销商品房预售契约、外销商品房销售契约、外销商品房预售契约、经济适用住房买卖契约等。 购房者签订买卖契约是整个购房程序中重要一环，契约也是销售中重要的法律文件。契约一般为一式肆份，其中正本贰份，开发商和购房人各执壹份。副本贰份，开发商和当地房管部门各壹份。契约的主要条款包括： （1）房子所在土地使用证号及使用年限 （2）房子商品房销售许可证号 （3）购买房产名称及购房人购买房产的类型 （4）购买物业的楼层、面积、房号、户型、交付使用日期 （5）总房价款。包括单价和总价 （6）购买付款方式 （7）买卖双方违约条款 （8）房屋保修条款 （9）房屋买方接受物业管理公司管理条款 （10）进行预售登记 （11）进行房屋转让 （12）进行房屋过户 （13）遇到纠纷、争议的解决方式 （14）相关附件一：房屋户型图 （15）相关附件二：装修设备标准 （16）相关附件三：共有共用部位 同时购房人与开发商还可就其它内容签订补充条款。 七、买房人办理入住 要签物管合同，办理入住手续：当购房人按契约有关条款约定付清房款后，开发商入住通知单，并安排购房人与物管公司接洽。物管公司将给购房人出具物管公约和收费标准。当购房人与物管公司签订管理公约并付清管理费后，就可以拿钥匙入住了。 八、办理过户 要办理产权过户、领房产证：后开发商要到权属处为购房人办理房产过户手续，即确权，并缴纳契税、过户手续费。然后到指定房管所办理产权证，交纳房产权属登记费，权证工本费，权证印花税。 了解了北京买房的流程，在买房时就不会手忙脚乱，可以按照买房的顺序，在每一步都了解一下注意事项，以免在买房的过程中出现不必要的损失。