夫妻一方擅自出售共有房屋另一方能否主张追回房屋

2022-06-25 122人已浏览

吴莉律师专职律师

广东天穗律师事务所

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专业分析

夫妻一方擅自出卖共有房产，如果房屋买受人符合善意取得的条件即善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，买受人取得房屋所有权，另一方不能再主张追回房屋，但是可以向擅自处分方主张损害赔偿。如果房屋买受人不符合善意取得的条件，另一方可以向法院起诉追回房屋。夫妻一方未经另一方同意，擅自出卖房产，根据不同的情况，配偶方可以选择不同的救济途径：一、买受人善意取得房屋，配偶方可主张离婚损害赔偿。夫妻一方未经另一方同意，擅自出卖共有房产，属于无权处分，房屋买卖合同不因出卖人无权处分而无效，一般合同是有效的。合同有效，买受人能否取得房屋所有权，主要要看买受人是否符合善意取得的条件。如果买受人属于善意购买、已经支付合理对价并已办理不动产登记，即符合善意取得条件，善意购买、支付合理对价和已办理不动产登记三个条件为并列关系，缺一不可。为了保护交易安全和善意第三人的合法权益，配偶一方无权追回房屋，只能起诉要求离婚损害赔偿。根据民法典婚姻家庭编的解释（一）第二十八条的规定，请求赔偿损失的前提是提起离婚诉讼，在婚姻关系存续期间，一方是无法提起损害赔偿的。因为夫妻一方请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿，婚内夫妻双方如果没有约定财产分别所有，一般夫妻财产共同共有，夫妻一方对另一方的赔偿从来源到归处均属于夫妻共同财产，这无疑使得婚内赔偿对一方的经济补偿性失去了原本意义。二、买受人不符合善意取得房屋的条件，配偶方可以起诉追回房屋。如果买受人不符合善意取得的三个条件即善意购买、支付合理对价和已办理不动产登记，则配偶方可以起诉要求买受人返还房屋。例如：买受人善意签署合同并支付了购房款但没有完成过户登记，或者房产虽然过户了，但是买卖双方恶意串通损害配偶一方利益，或者交易价格明显低于市场价等情形下，买受人不构成对房屋的善意取得，就无法取得房屋的所有权，房屋的产权人仍为夫妻双方。根据我国民法典第二百三十五条规定：无权占有不动产或者动产的，权利人可以请求返还原物。作为房屋共有人的配偶方具有返还原物请求权，起诉要求返还房屋的，法院予以支持。

法律依据

最高人民法院关于适用《中华人民共和国民法典》婚姻家庭编的解释（一）第二十八条，一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。

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