房地产买卖契约诉讼时效是多久

2023-06-07 27人已浏览

唐玉娟律师专职律师

广东国凡律师事务所

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专业分析

向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期为3年。但法律另有规定的除外；因此，房屋买卖合同中要求给付逾期交楼或逾期付款违约金的诉讼时效亦为3年；其诉讼时效是从预售商品房合同约定的交楼时间的次日开始计算的，即从知道或应当知道权利被侵害时起计算；因为业主与发展商签订的预售合同一般是约定按日来计算违约金的，当事人如果超过两年后再起诉，从起诉日前两年之外的违约金给付请求已经超过了法律规定的诉讼时效，法院将不予支持，但两年之内的违约金给付请求仍然受到保护。房屋买卖合同中违约金的计算具体视情况如下： 1、如果发展商逾期交楼，则属于违反了合同，应支付违约金； 2、违约金的标准，一般从约定，如无约定的，则可以参照同期银行逾期贷款滞纳金的标准来计算； 3、当事人可以约定违约金，当事人违约后，应当按约定支付违约金，违约金一般视为违约造成损失的赔偿金； 4、违约金过分高于或者低于因违约造成的损失的，当事人可以请求人民法院或仲裁机构适当减少或者增加； 5、需要注意的是，这里指的是过分高于或低于，而不是高于或低于。因为违约金的约定应当符合公平和诚实信用原则，只有约定过高或过低时法院或仲裁机构才可以根据当事人的申请予以调整；目前，司法实践中，各个法院对每日计算违约金的标准不一致，但一般是以预售人已收楼款总额为基数，最高额不超过发展商已收楼款总额。其起算点是从预售商品房约定的交楼时间第二天起计至购房人实际收到或应当收到发展商具备交楼条件后所发收楼通知之日止，以实际天数计算迟延时间。如果存在免责事由，则要将免责的天数扣除，但免责事由应由发展商举证并要经法院严格审查； 6、约定违约金是当事人意思自治的产物，是合同自由原则的体现，作为平等主体，发展商不得以合同以外的标准来承担责任。当然，如过高而导致有失公平的，可以按法律规定予以调整。房屋过户的流程如下： 1、签订房屋买卖合同或购房合同； 2、双方当事人在房屋买卖合同签订后30日内，持房地产权属证书、当事人的合法证明、转让合同等有关文件向房地产管理部门提出申请，并申报成交价格； 3、房地产管理部门对提供的有关文件进行审查，并在15日内作出是否受理申请的书面答复； 4、房地产管理部门核实申报的成交价格，并根据需要对转让的房屋进行现场勘查和评估； 5、房地产转让当事人按照规定缴纳有关税费； 6、由房地产管理部门核发过户单； 7、在办理上述手续后，双方当事人应凭过户手续，并依照《中华人民共和国房地产管理法》的规定领取房地产权属证书：（1）房屋所有权证书；（2）买卖合同（原件）；（3）双方当事人身份证原件及复印件；（4）房屋所有权登记申请书（收件窗口领取）。综上所述，当契约一方在与另一方签订房地产买卖合同后如果认为其权利受到了侵害，需要在两年内向相关法院提出诉讼，逾期未诉则将无法获得司法救济。因此，在进行房地产买卖交易时，及时了解法律规定有助于维护自己的权益。

法律依据

《中华人民共和国民法典》第二百一十条不动产登记，由不动产所在地的登记机构办理。国家对不动产实行统一登记制度。统一登记的范围、登记机构和登记办法，由法律、行政法规规定。第二百一十一条当事人申请登记，应当根据不同登记事项提供权属证明和不动产界址、面积等必要材料。

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