民法典关于租赁合同修改有哪些？

2024-05-14 7人已浏览

吴莉律师专职律师

广东天穗律师事务所

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专业分析

第一，明确超期转租不约束出租人。根据最高人民法院《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第15条规定： “承租人经出租人同意将租赁房屋转租给第三人时，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，人民法院应当认定超过部分的约定无效。但出租人与承租人另有约定的除外。” 也就是说，承租人与次承租人之间的合同，如果没有另行约定的，超过出租人与承租人之间的租赁期限的部分，应认定为无效。而《民法典》对此进行了修正，第717条规定： “承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。” 按照《民法典》的上述规定，该类合同即使超出了租赁期限部分仍然有效，但对出租人不产生法律约束力。承租人与次承租人之间的合同仍有效，至于合同是否可继续有效履行问题，则属于合同履行及违约救济范畴，承租人与次承租人可在合同框架内予以解决，也彰显了《民法典》合同编鼓励交易的精神。第二，补充优先购买权内容。《民法典》第726－728条对房屋租赁合同承租人的优先购买权的行使范围、时间限制、救济途径等进行了完善和补充，再次肯定了承租人的这一法定权利。《民法典》明确了承租人优先购买权遭受侵害时，有权请求出租人承担损害赔偿责任，且确认了出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。换言之，承租人不能因损害其优先购买权而主张合同无效。第三，新增法定优先承租权。在以往合同实务中，只有合同当事人在合同中作出书面约定，承租人方可主张优先承租权。如《民法典》第734条规定： “租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。” 该规定将优先承租权从约定权利固化为法定权利，更有利于保障承租人的权益。但对于行使优先承租权的期限和程序、侵害优先承租权的法律责任等，缺乏明确规定。承租人能否现实地享受该权利，有待于实践中进一步明确。第四，明确在先设立并已经占有的租赁权可以有效对抗抵押权。《民法典》对于上述规定的前半段在第405条进一步明确： “抵押权设立前，抵押财产已经出租并转移占有的，原租赁关系不受该抵押权的影响。”

法律依据

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