购买小产权房合同怎么写会受法律保护

2022-11-07 223人已浏览

刘振海律师专职律师

广东红棉律师事务所

擅长：刑事辩护、房产纠纷、合同纠纷

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专业分析

购买小产权房合同的内容： 1、要准确说明房产的具体情况； 2、协议双方应为有处分权人，如代理应有委托手续； 3、协议应确定各方的权利、义务； 4、订立、履行，应当遵守法律、法规，损害社会公共利益； 5、协议应当明确违约责任和解决争议办法； 6、协议双方地位平等，内容表述属于真实意愿； 7、双方亲自签字。这样的协议肯定能生效。一、购买小产权房的流程如下： 1、看房。买方看房、买卖双方初步洽谈价格、付款方式、交房日期等事项，一般买卖双方产生的所有费用都归买方支付； 2、查档。买卖双方持房产证原件或按揭合同原价到档案大厦国土部门查房档案； 3、签合同。买卖双方协商房屋价格、定金、首期款、资金监管、贷款申请时间、赎楼费用、过户申请时间、税费支付方式、交房日期、租客情况、佣金的支付时间及比例、违约责任，确定这几大要点后，买卖双方与中介签订三方合同或者买卖双方签订合同，把上述内容写入合同，支付定金给中介公司； 4、公证。卖方同担保公司到公证处进行公证，卖方委托担保公司办理相关事务； 5、资金监管及贷款申请。买方支付首期款到按揭银行资金监管账号，买方及担保公司与银行签订资金监管协议及相关文件，买方向银行提出贷款申请，银行同意贷款后出具贷款承诺书给买方，约7个工作日左右。 6、赎楼。买方向担保公司支付担保费用后，担保公司向原贷款银行申请赎楼，担保公司向银行出具赎楼担保，进行赎楼及注销抵押登记手续，约5个工作日左右； 7、房屋过户。买方同担保公司去深圳市房地产产权登记中心三楼签订小产权房买卖合同，递交房产过户申请，担保公司领取回执，需5个工作日； 8、缴费。买方同担保公司到领证窗口签署回执缴费领取房产证，担保公司领出新房产证同按揭银行在深圳市房地产产权登记中心作抵押登记，银行把首期款给卖方，新房产证抵押登记后，银行把扣除赎楼贷款后的贷款给卖方，约10个工作日左右； 9、交房。买卖双方办理房屋交接，水、电等过户，买方领钥匙。二、小产区房和商品房的区别如下： 1、产权划分的不同。小产权房只有部分产权，而普通商品房则拥有全部产权。部分产权是强调永久使用权和继承权，而对收益权和处分权的行使则限定在一定范围之内。其实小产权房只是一个狭义概念，通过政府批准有正规建设手续的新民居是合法的，可以长久拥有居住，而对没有合法建设手续的房屋，不要去买。这个才是真正的小产权，其不合法且随时会被强制拆除； 2、产权性质的区别。国家发产权证的叫大产权房，国家不发产权证的叫小产权房。小产权房、乡产权房有两种：一种是在集体建设用地上建成的，即宅基地上建成的房子，只属于该农村的集体所有者，外村农民根本不能够购买；另一种是在集体企业用地或者占用耕地违法建设的。与一般意义上的商品房相比，小产权房没有土地出让金概念，也没有开发商疯狂的利润攫取，所以，小产权房的价格一般仅是同地区商品房价格的1/3甚至更低，这也是小产权房价格低廉的主要原因。综上所述，购买小产权房合同的内容要准确说明房产的具体情况；协议双方应为有处分权人，如代理应有委托手续；协议应确定各方的权利、义务；订立、履行，应当遵守法律、法规，损害社会公共利益；协议应当明确违约责任和解决争议办法；协议双方地位平等，内容表述属于真实意愿；双方亲自签字。这样的协议肯定能生效。

法律依据

《土地管理法》第六十二条　农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。人均土地少、不能保障一户拥有一处宅基地的地区，县级人民政府在充分尊重农村村民意愿的基础上，可以采取措施，按照省、自治区、直辖市规定的标准保障农村村民实现户有所居。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。编制乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划应当统筹并合理安排宅基地用地，改善农村村民居住环境和条件。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照本法第四十四条的规定办理审批手续。农村村民出卖、出租、赠与住宅后，再申请宅基地的，不予批准。国家允许进城落户的农村村民依法自愿有偿退出宅基地，鼓励农村集体经济组织及其成员盘活利用闲置宅基地和闲置住宅。国务院农业农村主管部门负责全国农村宅基地改革和管理有关工作。《合同法》第五十二条　有下列情形之一的，合同无效： (一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益； (二)恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益； (三)以合法形式掩盖非法目的； (四)损害社会公共利益； (五)违反法律、行政法规的强制性规定。

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