经济学家：买小产权房应搞清哪些问题怎么去买？

2024-06-15 1人已浏览

赵佳律师专职律师

北京衡宁律师事务所

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专业分析

“法定住宅土地使用权只有70年，怎么小产权还可以有永久所有权呢”周其仁问。售楼员回答，因为是农民的地，使用权没有什么70年一说，是永久的。合同上注明，购房者办理入住手续一年内给予房屋产权证。“之后如果要转让买卖，到哪里办手续”周其仁追问。售楼员回答相应主管部门。继续追问下，售楼员告知所谓的“相应主管部门”即张湾村村委会。售楼员告诉周其仁，购买太玉园首期房子的人已拿到房产证。周其仁在一个楼盘看到了由张湾镇人民政府发放的一张“房屋所有权证”，其中载明将来房屋的买卖、继承、赠与、分析由其受理。张家湾镇绝非第一个吃螃蟹的，早在上世纪90年代，海淀区城郊结合部即出现类似的小产权房。据北京中大恒基房地产经纪公司统计，目前在北京周边的房山、顺义、密云、通州等郊县区，共有70多个已售、在售、在建的“小产权”项目，占北京可售房屋面积的比例高达近三分之一，价钱却低了三分之二左右。这些“小产权房”正凭借极低的价格剧烈地搅动着高速上涨的北京房市。权利的灰色地带一个律师曾经处理过的一起案例，给周其仁留下了深刻印象。某城里人购买了一处农民的小产权房，突遇火灾，问题也随之出现——房屋被烧毁的宅基地上到底谁有权重建城里人想当然认为自己有权重建，但农民却表示反对。农民的理由很简单：我当时卖给你的是房屋，不是土地。房屋已经被你给烧了，土地还是我的。“这就是宅基地和农民房的区别。”周其仁说。最早对宅基地和农民房的租赁买卖从政策上加以区分的，是1962年公布的《农村人民公社工作条例修整草案》。其中规定，农民的房屋可以买卖，但房屋所在土地不能出租也不能买卖。其后国家有关部门又多次出台文件，禁止城里人到农村购买宅基地和建于其上的农民房。但多年来，国家并未出台有关法律对此加以规定。城里人到农村购置农民房的现象也始终得不到有效遏制。小产权房购房人可以得到房屋使用权，却无法获得房屋所在土地的使用权。在周其仁看来，一般情况下，由于双方事先达成私下契约，不会出现太多纠纷。但一旦出现上述房屋被烧毁，遭遇拆迁或单方面毁约的情形，进入法律诉讼，类似上述城里人的风险就凸显出来——购房者的权益无法获得现有法律的保障。

法律依据

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