农村宅基地买卖无效的情形包括什么

2024-06-16 2人已浏览

张神兵律师合伙人

广东律参律师事务所

擅长：刑事辩护、民事诉讼

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专业分析

①房地产分离出卖，合同无效由于房屋是建筑在土地上的，为土地的附着物，具有不可分离性，因此，房屋的所有权通过买卖而转让时，该房屋占用范围内的土地使用权也必须同时转让或随房屋转移如果出卖人将房产和土地使用权分别卖与不同的买受人，或者出卖房屋时只转让房屋所有权而不同时转让土地使用权，买受人可以提出这种买卖合同无效 ②产权主体有问题，合同无效出卖房屋的主体必须是该房屋的所有权人非所有权人出卖他人房屋的，其买卖行为一般无效房屋的产权为数人共有的，必须征得共有人同意才能出卖出卖共有房屋时，须提交共有人同意的证明书部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出卖共有房屋的，其买卖行为一般认定无效 ③侵犯优先购买权，合同无效房屋所有人出卖共有房屋时，在同等条件下，共有人有优先购买权房屋所有人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利房屋所有人出卖房屋时侵犯共有人、承租人优先购买权的，共有人、承租人可以请求法院宣告该房屋买卖无效 ④非法转让，合同无效主要包括转让（含买卖）下列房地产：（1）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制房地产权利的；（2）依法收回土地使用权的；（3）权属有争议的；（4）法律、行政法规规定禁止转让的其他情形二、农村宅基地买卖无效怎么办 ①现在法院在判决时，会根据双方的过错程度，适当弥补购房者的损失，在前几年，法院一般会判决卖房者对购房者的房屋增建和装修部分进行赔偿，但是对房屋增值部分赔偿不多但是近年来，法院开始对购房者的房屋增值损失进行了越来越多的关注，购房者主张房屋增值部分的赔偿也得到了越来越多的支持所以说，对于宅基地买卖合同无效的购房者来说，可以主张多方面的赔偿要求，以弥补自己的损失 ②法院对购房者进行保护的前提是，卖房者过失比较大，比如，明明知道宅基地不能买卖还要进行交易所以，购房者一定要掌握相关的证据随着现在农民工进城务工的数量增多，很多农村人将自己的宅基地转让给他人，这样也避免了宅基地的闲置

法律依据

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