业主在购买二手房的时候注意事项都有哪些

2024-07-03 3人已浏览

丰培铭律师专职律师

天津东方律师事务所

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专业分析

进入二手房买卖中介服务场所不要马上签二手房中介服务合同。购房者首先应该认真阅读二手房买卖中介服务合同格式条款并谨慎思考，不急于签字，谨防掉入合同霸王条款陷阱。要在代理合同中明确中介费收取标准。很多二手房买卖中介服务合同中，都只写明了收取中介服务费标准，但不写明收取中介服务费对应的服务项目，购买者在签合同时应要求二手房买卖中介服务企业提供对应的服务项目。要求中介费与中介服务对等。二手房中介服务企业收取了中介服务费后，就应该提供对应的代交买卖房屋的各类税费服务，但必须按照物价部门审核的标准收取，二手房中介服务企业不得加收金额，还必须提供各类税费的原始发票给购买者。购买者最好提出由二手房中介服务企业先垫付，然后凭发票支付各类税费款项。确认产权的可靠度。a．注意产权证上的房主是否与卖房人是同一个人b．产权证所确认的面积与实际面积是否有不符之处c．一定要验看产权证的正本，而且到房管局查询此产权证的真实性。考察原单位是否允许转卖。a．确认标准价购买的公房出让时是否已经按成本价补足费用或者与原单位按比例分成b．大部分公房进行房改时原单位都保留优先回购权，因此要确认原单位是否同意出让c．一般来说，军产、院（医院）产、校（学校）产的公房必须要原单位盖章后才能出让。查看是否有私搭私建部分。a．是否有占用屋顶的平台、走廊的情况或者屋内是否有搭建的小阁楼b．是否改动过房屋的内、外部结构，如将阳台改成卧室或厨房、将一间分隔成两间c．阳台是不是房主自己封闭的，这牵涉到阳台面积应该怎么计算的问题。确认房屋的准确面积。a．包括建筑面积、使用面积和户内的实际面积b．产权证上一般标明的是建筑面积c．最保险的办法是测量一下房屋内从一端墙角到另一端墙角的面积，即所谓地毯面积。观察房屋的内部结构。a．户型是否合理，有没有特别不适合居住的缺点b．管线是否太多或者走线不合理和电线是否有老化现象c．天花板是否有渗水的痕迹，墙壁是否有裂纹或者脱皮等明显问题d．打开水龙头观察水的质量、水压．确认房子的供电容量，避免出现夏天开不了空调的现象。了解装修的状况。a．原房屋是否带装修，装修水平和程度如何，是不是需要全部打掉b．了解住宅的内部结构图，包括管线的走向、承重墙的位置等，以便重新装修。了解以后居住的费用。a．水、电、煤、暖的价格b．物业管理费的收取标准c．车位的费用。计算一下房价。a．自己通过对市场上公房的反复比较判断房屋的价值b．委托信得过的中介公司或者评估事务所进行评估c．银行提供按揭时会做保值评估这个价格可以看成是房屋的最低保值价。产权是否完整。a．确认产权的完整性，有没有抵押（包括私下抵押）、共有人等等b．只可相信自己的眼睛，一定要在过完户以后才能将房款转移到原户主手上。小心房款和产权的交接。a．不要随便相信对方的信誉，先交钱再过户还是先过户再交钱是一个重要问题b．可以考虑将房款押在一个双方都信得过的单位，如律师楼或信誉较好的代理公司处，等过户完成后，再将房款转入卖方的账户。保证产权顺利过户。a．必须要经当地房屋土地管理局办理完产权才算完成过户手续，有代理公司、律师、公证的保证等等都不算是完成交易过程b．从买房的角度来说，一定是产权过完户以后这套房才真正属于你，在此之前，卖方随时可以毁约。

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