对于抵押权发生变更的情形，从各国的规定来看，都要求及时进行变更登记，如法国民法典就规定，抵押权的代位、撤销、缩减、先前及已同意的移转、延长期限、改变住所，总而言之，一切变更，尤其是对因登录而受益的债权人本人方面的变更，应由登记员在现有登录的备注栏内以附记形式进行公告，但此种变更的效果不得加重债务人的负担状况。德国民法典也规定如发生变更事由必须将权利的变更登记于土地登记簿。我国台湾地区的土地登记规则也规定，为抵押权之涂销或变更时，应办理抵押权部分涂销及抵押权内容变更登记。 房地产抵押权变更的相关当事人主要是抵押权人和抵押人，申请房地产抵押权变更登记时，相关当事人的权利义务主要体现在，在发生变更事由时通知对方，在对方无异议时和对方一起办理抵押权的变更登记。抵押权人和抵押人对抵押权的变更无异议时，双方应一起到登记机构办理抵押权的变更登记。
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抵押登记变更的情形如下： (一)主债权合同、抵押合同的合同要素发生变更的，包括： 1、抵押当事人、债务人姓名或名称、身份证明号码等权利人基本状况变更； 2、变更抵押物(含部分变更)； 3、抵押物坐落的街道、门牌号变更； 4、被担保债权种类、数额、利率、期限、用途等债权合同要素变更； 5、担保主债权的债务人转让债务导致债务人改变的； 6、担保范围变更。 (二)同一房地产上存在多个抵押权时，抵押权顺位变更的； (三)在建工程竣工并已办理房屋所有权登记的，在建工程抵押变更为房地产抵押权登记的； (四)最高额抵押合同的最高债权额、债权确定期间变更的； (五)将最高额抵押权设立前已存在的债权转入最高额抵押担保的债权范围内的。
房屋抵押变更登记的办理是： 1、申请人首先确认房屋未办理过抵押登记； 2、申请人向银行相关登记部门提出房屋抵押贷款的申请； 3、申请人向提交银行所需资料； 4、银行审查资料，合格后指派评估公司对房屋进行评估，确定贷款的额度； 5、银行对身份证、户口本、结婚证核对原件； 6、银行审批通过后与申请人签署抵押合同，并办理抵押登记。
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