商品房买卖定金如何计算？-法师兄

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重庆在线咨询顾问团

2022-09-27 回复

专业分析：

商品房买卖中定金不得超过20%，法律规定当事人约定的定金数额超过主合同标的额百分之二十的，超过的部分，人民法院不予支持。相当于说超过的百分之二十的部分就不属于定金部分，与定金相关的法律规定对这部分钱也没有法律效应。当违反了定金交付的相关规定时，是要承担一定责任的，即定金罚则。所谓定金罚则，债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。如果给付定金那一方没有按规定履行债务，那么定金将不予归还；如果收定金一方违约，收定金一方要给付定金一方定金的双倍作为赔偿。

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商品房买卖中的违约金一般由双方当事人在合同中约定，一般不得超过实际损失的30%。当事人认为约定的违约金不合理地可以请求法院予以调整。没有约定的，参照造成的实际损失进行赔偿。

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张神兵律师

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开发商与买房人就违约金数额或者损失赔偿额计算方法有约定的，一般从其约定。但如约定的违约金过分高于违约所造成的实际损失的，可以请求法院降低。根据最高人民法院司法解释的规定，法院可以支持超过造成的损失30%的违约金。合同约定的违约金为2万元，而违约造成的实际损失为1万元，那么法院最终会支持1.3万元的违约金。同时，当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。商品房买卖合同中没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法的，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交房的违约金计算标准：按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。

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